2011-5-24 Discuss

在去年底政府推出強制性印花稅打擊樓市炒家之後, 樓市的走勢並不如大眾所期望般下跌, 反之樓價是拾級而上, 這情況覆蓋港九新界各屋苑, 升勢是相當全面. 從這事實可以看到, 樓市的上升動力並不是來自一小撮所謂“炒家”式資深投資者，這個推論是不能成立．由成交個案可以清楚見到鐵一段的證據，顯示樓市最重要的購買力，是香港比較富裕的一群．

由二零零三年“沙士”事件之後，香港樓市已由谷底回升了超過七個多年頭，這個升勢究竟還會運行多久？相信大家都沒有一致的答案。樓市如其他資產市埸一樣，運動的模式彷如鐘擺，由極悲觀逆轉到極樂觀，再反覆如是。現時的情況究竟是處在大勢逆轉之間，抑或在趨向運行最高速的時候，答案祗可在一段時間之後方可確定。在這階段，我們祗可能以有限的知識和資料作出一些評估。

從整體形勢上，香港已儼然成為南中國各省市的金融中心點，再仔細分析，這中心點還包括全面性服務行業，其中較為人知曉的有高、中、低儅次零售業、醫療、餐飲、住屋、休閒消費，和正在迅速擴展的教育服務。香港的獨立司法和自由金融體系造就了以上各行業的蓬勃發展，這個趨勢越來越明顯。香港內在的經濟文化活力不斷吸引南中國的有閒階級，到來消費和置業。隨著二十四小時通關和道路網絡的急速提升，香港和週邊各省市的旅遊時間大幅降低，內地的有閒階級可隨意來往兩地，這重要因素逐成為他們來香港建立第二個家的誘因．

以上的發展情況仿如英國的倫敦，在倫敦市中心地段的住宅物業很多都不是英國本土居民擁有，外地買家如俄羅斯人，中東人，亞洲人都熱衷購買，因為這股購買力，倫敦市中心的物業價格居高不下，並未受到金融海嘯打擊。回頭說香港，南來的資金持續湧入本地樓市，數字不斷上升，有跡象顯示，內地人已開始由所謂豪宅市場轉移至平一點的二手市場，在這方面，樓價是會得到支持。

在前文已經提到，當住宅市場由純居住用途，演變成為一個商品市場，市場的購買力評估標準不可以再建基於市民的收入，這場遊戲已經是由純資金來帶動。當一個又一個小投資者都能在市場上賺取非常可觀的利潤，大家應可確認市場將會步入亢奮階段，在每一階段上升預期兌現之後，眾投資者即會建立下一個目標期望，羊群心理亦因此而傳播開去。

市場的亢奮期沒有一定標準期限，這其中包括多個因素。銀行的存貸比率是一個非常重要的數字，從政府的數據顯示，樓宇的按揭貸款是持續上升，不過在同一時段，市民的總存款額亦同步上升，貸款比例是相當健康，情況不需要憂慮，泡沫並沒有形成．

由多次物業市場泡沫爆破的經驗可以得出一個非常簡單的結論，泡沫的來源是存貸比率急速上升，借貸額的增長並未有得到存款額上升的支持。所以當市場價格逆轉的時候，銀行的流動資產／貨幣不足以應付突然而來的現金需求，從而引發戲院走火警現象。

從金融局最新發報的數據顯示，現時的住宅按揭貸款佔總存款額約百分之十左右，和九七年比較下降了超過３０％，又因為政府推出打擊炒樓方案，新做按揭貸款升幅相當溫和，在整體存款額上升的大趨勢之下，可以樂觀預見住宅樓市的未來發展，仍然是相當安全。






小弟只知貸款比率和按揭貸款比例關係到貨幣供應及銀行體制既穩健性，不過從而預見樓市的未來發展仍然安全，小弟卻不甚明白。
或者可以作此解釋: 一般銀行既貸款比率仍然健康，可見將來銀行收緊貸款既機會不大，而整體經濟亦未因過量貸款而變得過熱，經濟發展仍然會平穩向上。而住宅按揭貸款佔總存款額不算高，代表經濟發展並非單一化，故銀行貸款質素仍然穩定。

不過，樓價究竟走向如何呢??
其實都不用太複雜，只需看一看投資回報(租金收入)與借貸成本(利率走勢)是否合理，其實都看到一點眉目。
簡單來說，借貸成本低迷，就算投資回報一般，資產價格亦可上升得很高。不過，當利率回升，投資回報不變，資產價格自然下跌。
當然，租金走勢和利率走勢都不容易計算，關係到貨幣供應、通脹、居民收入、住宅供應、政府政策、人口結構、甚至環球經濟、聯儲局取向等，並不簡單啊。