02/2010
從過去看未來樓市（上）
(刊載於 經濟一週, 20/02/2010)
農曆新年前樓市持續上升，部分屋苑樓價較2010年初已上升逾一成。在一眾置業人士心中懸而未決的問題，可能是樓價是否已過高？若錯過去年的升浪，現時應否追價入市？
入市的問題，不是簡單片言隻語可以回答。分析樓價是否過高，置業者要考慮樓市週期、經濟週期及自己的生命週期，今期先討論樓市週期。 所謂週期，很多時被借用在經濟，以至股市上。死腦筋一些的人，會研究歷史數據，往往得出經濟、股市、樓市會有「上升n個月、橫行n個月、下跌n個月」的循環。
筆者便聽過樓市「七年循環」理論。1997至2003年樓價跌了六、七年；2003至2009年升市也是持續六、七年，故推論2010年樓價便可能進入下跌浪，進入新週期。
84年起大升浪
本文提及的週期，不是指樓市存在一個固定年期的循環，而是指樓市存在明顯上升/下跌的分野。
在樓市上升週期初段置業，便會比在樓市下跌週期初段，對置業者更有利。
要討論現時樓市處於週期中的具體位置，我們需要回顧一下歷史。有較詳細數據的香港樓市可追溯至1982年，大致而言，由1984年起、實行聯繫匯率及確定主權回歸後，本地樓市便展開一場大升浪。
實行聯繫匯率前，港元兌美元匯價是浮動的。上世紀80年代初中英開始討論香港前途問題時，一度影響市場信心，港元被拋售。
聯繫匯率的制訂，解除了香港貨幣匯價波動風險，而且定下的聯繫匯率7.8港元兌1美元，較之前的低。
當時對外資而言，以港元計價的物業顯得格外相宜，無形中增加了外資投入香港的吸引力。
中英談判確定50年不變等原則，除在政治上解決了香港前景不明的問題外，亦因中英協議1997年前每年賣地不得多於50公頃，令土地供應長期處於不足狀態。
在幾個利好因素推動下，1984年開始的樓市升浪，雖然經歷幾次調整，如1989年「六四事件」，及90年代中港府調控樓市，限制按揭成數、調整樓花印花稅徵收時間，均只令樓價輕微下調，調整時間亦短。
金融風暴、八萬五惹大跌浪當年「六四」事件只令成交量下跌，樓價下跌約5%至10%，為時約一季；1994至1995年調整時間較長，樓價下調約兩至三成，前後不足兩年，且未有影響升市大方向。
由1984年計升浪維持了13至14年，直至1997年。是年發生兩件大事，扭轉了樓市升勢，一為亞洲金融風暴，亞洲貨幣兌美元貶值；二是回歸後港府推出「八萬五」建屋目標。
兩個新變數皆涉及樓市最基本的因素。「八萬五」建屋目標意味1997年前「每年賣地50公頃」的限制不再存在，而且土地供應會大幅增加。
港元堅守聯繫匯率，但亞洲貨幣普遍貶值，情況便與80年代剛實行聯繫匯率時相反。
以港元計價的香港物業、服務，相對亞洲鄰國變得不便宜，令本地資產吸引力下跌，亦直接導致後來持續數年通縮，進一步減低投資者買樓意欲。
基本因素改變，扭轉了樓市大方向，香港樓市展開跌浪。1997年起的樓市跌浪持續時間之長，在香港史上可謂罕有。直至2002、2003年發生三件事，將樓市大跌勢扭轉。
其一為2002年「孫九招」，正式宣告港府改變土地政策，全面限制土地供應，包括以勾地方式全面取代定期賣地、終止居屋興建。
其二為中央推出「自由行」，及與香港簽訂「更緊密經貿關係安排」（CEPA），標誌中央以政策扶助香港經濟；其三為2005年起人民幣展開升浪（見左頁表）。
土地政策影響最大
導致2003年樓市轉向的三個基本因素中，「孫九招」意味土地供應由寬鬆改為收緊；實施「自由行」及CEPA後，亦實在推動香港經濟；至於人民幣升值，意味以港元計價的資產對內地買家而言變得便宜，更吸引內地新一代富豪來港置業。
2003年後樓價逐漸回升，至2008年中金融海嘯發生前，累積升幅已達100%，亦返回1997年高峰期近八成水平。
就在市場一面倒看好之時，2008年美國出現次級按揭問題，雷曼倒閉，幾家金融機構被接管，觸發環球資產價格下跌。
金融海嘯後樓市調整雖然急，但為時不長。樓價下跌約三成，為時半年。在各國救市，特別是美息下調及中央推出40,000億元人民幣救市方案後，本港樓市受惠回升，現時樓價指數已超越2008年金融海嘯前高位。
簡單回顧歷史後，讀者可發現在眾多因素中，對樓市影響較小的是政治事件。
而港府政策中以土地政策影響最大。1984、1997及2003年樓市轉向，均與土地政策有關。
相反，90年代港府多項措施壓抑炒風，但土地供應政策沒變，樓價調整幅度相對較小（見上表）。
顯而易見，寬鬆供應的土地政策若遇上經濟衰退，樓市便會出現時間較長、幅度較深的調整。所以房屋政策的改變，可視為風險管理的預警。
讀者或會有疑問，筆者沒有提及2003年的「沙士」。非因筆者疏忽，而是認為「沙士」並非影響樓市的基本因素。
簡單作兩個設想。假如現時港府再推「八萬五」，筆者相信很多業主會急急賣樓；又如果不幸地再來一場「沙士」，筆者則懷疑會有多少業主肯減價賣樓。
「沙士」是一場疫症，一度令港人不敢睇樓，甚至令香港經濟衰退加劇，惟僅此而已。
綜觀「沙士」帶來的衝擊類似「六四事件」或加印花稅，根本沒有改變香港任何基本經濟及社會結構，亦非左右樓市的主要因素。
由2003年計，樓市升浪至今已七年，樓價累升近100%，而七年升市，時間跨度亦接近1997至2003年跌浪。究竟現時樓市是已屆升市末段，抑或仍可節節上升？下期繼續討論。
王建成
宏亞集團營運總裁
從過去看未來樓市（下）
(刊載於 經濟一週, 27/02/2010)
上期回顧了自上世紀80年代以來香港樓市幾次升跌浪，目的是透過歷史數據，了解現時樓市究竟處於週期中甚麼位置。
當我們討論樓市週期時，不是表示升七年、跌七年等時間跨度重複的現象，而是提醒置業人士，樓市進入長期上升浪或下跌浪，並會維持一段時間，而每次升跌趨勢轉向，均與基本因素改變有關。
如果置業人士確認基本因素改變後，在升市週期初段入市，自然可減少日後面對樓價暴跌、資不抵債的風險。
1984年開始的樓市升浪，基本因素是被限制的土地供應，以及香港實施聯繫匯率。
1997年回歸後樓市展開跌浪，基本因素是寬鬆的土地供應，以及亞洲金融風暴令港元匯價相對區內其他貨幣高企。
至於2003年開始的升浪，是土地供應由2002年起轉為收緊、中央政策扶助香港經濟，以及更重要的，2005年起人民幣展開有序升值，令香港資產相對便宜，吸引一批內地豪客來港置業。
回顧上世紀80年代至今樓市發展，讀者可以發現一個現象。樓市每次轉勢，週期的出現是因為基本因素改變；或有突如其來的外來衝擊，如亞洲金融風暴及金融海嘯；若非有類似情況，調整幅度一般不會太深。
所謂的基本因素，又以匯率及土地供應影響最大。其他政治因素如1989年「六四事件」、非土地供應的政策如90年代中多項打擊炒風措施，均只會引發調整，而不會引發方向轉變。
由2003年起，樓市上升週期已維持七年。2008年出現的調整屬外來衝擊，市場亦一度認為是基本因素改變，甚至擔心整個金融系統崩潰。
惟在各國推出救市措施後，金融體系已告穩定，可排除整個系統崩潰的風險。
樓價在2008年的調整雖然幅度大，約30%，但為時短，不足兩季。在技術走勢上，2008年跌市並沒有跌穿自2003年以來上升軌。
2009年以後，升浪浪頂已高於2008年浪頂，技術上2008年算是升浪中大形調整，而不是方向有變。
假如讀者認同2008年下半年樓市只是調整，而不是轉向，現時的問題便是經過近七年升市後，升浪還可維持多久?
升浪可維持多久？
筆者沒有水晶球，不知道升浪會持續多久。但歷史告訴我們，在基本因素沒有改變的情況下，樓市方向應不會突變。
以筆者看來，今年基本因素依然偏向正面，引發樓市轉向的可能性亦不高。
相信讀者亦同意今年左右樓市的最大因素，仍然是資金流向。現時流入香港的熱錢，估計多從內地或環球投資者而來。
先看內地熱錢。現時內地經濟仍被看好，人民幣長遠走勢向上，在人民幣兌港元高企的情況下，港元資產對內地投資者而言仍有吸引力，相信北水南流仍會持續。
要留意的是踏入2010年，內地有收緊銀根跡象，不過初步看來步伐仍然溫和，對市場氣氛造成的只是短暫衝擊。
至於遠一點的環球資金，各主要國家現時並未有充分條件退市。筆者大膽估計，在美國需要製造就業的大環境下，奧巴馬政府沒有提前加息的空間。
綜合上述因素，只要熱錢仍眷戀香港，本地按息難以大幅抽升。
樓市另一個重要基本因素，是香港土地政策。土地供應對樓市發展影響最深，由2002年起，港府大致採取緊縮的土地供應。
雖見港府有微調土地供應的跡象，例如近月接連有土地被勾出拍賣，但基本上限制土地供應的高地價政策方向似乎沒有改變的空間。
基本因素方面，尤其是匯率及土地供應似乎將維持現狀，利好樓市；在技術走勢上，2003年開始的樓市升浪上升軌道未被破壞。
「買貴」機會大於「買錯」簡單而言，因為基本因素改變而扭轉是次升浪，觸發下跌週期的機會不高。
然而，各國央行小規模退市、中央開始限制貸款、香港銀行存款百分之百保障計劃年內到期，以至港府擬提高2,000萬元以上豪宅物業印花稅等，均為樓市帶來不穩定因素，個別事件或會觸發樓市出現類似1989或1995年般調整。
此外，現時細價樓成交價開始上升，若樓價上升未能配合一般家庭收入增加，樓價將呈乾升現象。
「80後」置業難，亦會加深社會矛盾，情況會否令港府出手改變土地政策，值得留意。
總括而言，如果香港土地政策沒有大變，樓市年內縱有調整，上升趨勢仍會不變。現時入市，「買貴」的機會是遠大於「買錯」的風險。
王建成
宏亞集團營運總裁
