2011年11月17日

探討本港樓價後市走勢

根據差餉物業估價署最新數字顯示，7至9月樓價按年下跌2%，為過去11個季度以來首次下跌。若從較領先的數據看，中原城市領先指數更連跌5個星期，是近3年以來最長的連跌紀錄（註1）。看來本港樓價經過逾兩年的升浪後，再配合外圍金融局勢發展，頗有高處不勝寒的味道。今期研究部透過屋苑樓價編制的不同指標，與讀者探討樓價後市表現。

正如恒生指數般，樓價指數也是由不同成分屋苑的樓價所編制而成。換言之，樓價指數是一個綜合指標，其變化往往可以反映整體樓市（或個別區份樓價）的表現。然而，樓價若出現轉勢前，部分成分屋苑的走勢，往往會率先變動，甚至與整體樓價指數形成背馳（divergence），即樓價指數上落，未獲得成分屋苑樓價升跌的配合。

市場寬度作分析指標

而本欄曾多次利用屋苑樓價高於10周移動平均價比率的樓市市場寬度（market breadth），便是其中之一監察指標（註2）。

讀者若有留意信研Dashboard，或已是EJFQ「信號」的訂戶，相信對這類市場寬度不會太陌生。其實，市場寬度指標只是一個統稱，除樓價（股價）高於某平均線比率外，升／跌指標（Advance / Decline Indicators；下簡稱A/D指標），甚至樓價偏離新高／新低平均百分比等，都屬於這個範疇內。

除了利用以往較常用樓價高於10周平均比率的市寬外，今期我們還會利用樓價3個月平均A/D線及樓價高於52周新高和新低平均百分比的指標，與讀者分析目前樓市狀況。

為方便部分讀者更了解下文的討論，在探討個別指標對樓市後市啟示前，讓我們先簡略地介紹及重溫如何編制以上的市寬指標。

中原城市領先指數（即樓價指數）目前是由100個成分屋苑所編制而成，而這100個屋苑可劃分為港島區、九龍區、新界東和新界西四個區份。內文樓價高於10周平均比率的市寬（不論整體或按分區市寬），便是統計這100個屋苑樓價高於10周移動平均的數目。樓價高於／低於52周新高／新低平均百分比方面，則是統計這100個屋苑，偏離一年高位或一年低位平均百分比。

至於A/D指標方面，運算方法有很多不同變種（註3），例如，A/D比率（即上升屋苑〔股票〕數目除以下跌數目）和A/D線（即每周上升屋苑數目減去下跌數目，然後再加上上周的數目）等等。而內文使用的A/D指標，便是類似A/D線，是將屋苑按周上升的數目減去下跌，再計以3個月平均數。

以下是就個別市寬變化，對目前樓市的分析（註：由於版面所限，未能盡列所有分區樓價市寬圖，有興趣讀者可瀏覽網上版參閱其他市寬圖）。

屋苑樓價高於十周移動平均價市寬：今年3月初，全港100個屋苑樓價，高於十周平均價的數目達97個，即有達97%的屋苑，樓價高於10周平均價，以市寬角度看，當時樓市已臨十分超買的水平【圖1】。

其後這市寬便從高位反覆並急速回落，迄今已跌至31個屋苑水平，創2009年初樓市步入反彈周期以來的新低。與此同時，全港整體樓價指數表現大致持平（初期甚至再創新高），反映市寬早樓價近半年時間率先回落。目前樓價指數與市寬已出現明顯的背馳（【圖1】箭咀），顯示後市有調整壓力。

根據歷年市寬的表現，當市寬出現超買情況後（如有達95%或以上屋苑比率高於10周平均），隨後樓價一般均會出現不同程度的調整，幅度介乎3%至5%。不過，若然市寬讀數最終跌至20個屋苑或更低的水平，樓市的上升周期將可能終結，並將面對更大的調整幅度，或需要較長的整固時間。

至於港島區市寬方面，情況與整體樓市相若；同樣今年第一季已見頂回落，並與港島區樓價領先指數呈背馳走勢多時（【圖2】）。惟市寬目前的讀數，跌至4個，約佔總成分屋苑數目13%，較整體樓市市寬（甚至其他分區）的表現為差，這或與港島樓價之前升幅過大過急有一定的關係。

樓價市寬與樓價指數背馳

3個月平均A/D線：跟高於10周平均價市寬相若，A/D線早於今年初，創29個的有記綠以來的第二高位後，便急速掉頭向下，並與樓價指數出現明顯背馳情況【圖3】，反映樓市同樣呈調整壓力。且值得留意的是，目前A/D線讀數，已跌穿零水平（即在過去3個月內，100個屋苑按周下跌的平均數目，多於上升屋苑數目），這是自2009年初樓市步入上升周期以來的首次。而上次出現此情況，是2008年上旬，其後樓價下跌逾兩成。

當然，樓價最終會否有如斯大跌幅還有待觀察，尤其要留意外圍金融局勢的發展，以及A/D線的讀數有否進一步向下尋底。惟觀乎歷次A/D線升至超買水平後，出現倒V形態並跌穿「零」水平的情況，在2003年下旬至今的樓市上升浪中，曾於2008年初、2005年中和2004年中出現過（【圖3】綠色位置），近兩次情況，樓市其後不是出現較大的跌幅，便是步入較長期的牛皮周期。較溫和的是2004年，樓價當時只是下跌約5%左右（註：當時A/D線最低讀數是負8，與目前相同）。

故此，視乎目前A/D線往後的表現能否企穩及掉頭向上（即按周上升屋苑數目多於下跌），不然樓市步入較長期的窄幅上落周期，或甚至大跌的機會不能抹殺。

樓市或面臨下跌周期

以下是試從屋苑樓價偏離52周新高／新低市寬，分析港島區樓價情況，是否已陷入下跌周期（熊市）的階段：

屋苑樓價偏離52周新高／新低平均百分比：從港島區屋苑樓價偏離52周新高平均百分比可見【圖4】，自樓價2003年下旬踏入上升周期以來，除2008年金融海嘯期間外，港島區樓價甚少於一年內，從高位跌多於一成或以上（目前港島區樓價由52周高位下跌6.9%）。

換言之，目前港島區樓價的下跌，仍屬調整的居多。不過，若然港島區樓價往後從一年高位下跌逾一成，便要留意樓價或有轉勢的機會。

此外，從屋苑樓價高於52周新低平均百分比可見，港島區樓價在每次見底或鞏固後的上升浪中，樓價高於52周新低平均百分比呈一浪低於一浪的情況【圖5】，反映樓價上升動力有持續減弱迹象。這是否預示長達8年樓市上升周期已臨夕陽無限好的階段呢？

總括而言，透過樓價市寬指標，可發現本港樓價自年初開始，已與整體指數呈背馳的走勢，反映目前的樓價確實存在下調壓力。而且觀乎A/D和樓價偏離52周新高/新低市寬的形態，上升動力一浪低於一浪，後市樓價若進一步下挫，並跌穿某些臨界水平，不排除長達8年樓市的上升周期隨時終結。

註1：見2011年11月12日「信研Dashbaord」及「樓價上季跌2%．港府籲注意風險」。

註2：詳見【投資導航】下卷，第5.6章「另類樓市分析工具」的介紹。

註3：見2009年11月5日「A/D指標運用於港股上」。