網誌分類：理財投資 |
網誌日期：2010-06-28 22:12中青這次的題目是有點誇張，但無非也只是想提出另一種理性的看法，去理解甚麽是“買樓收租”。
有很多人衡量一層樓“抵唔抵”，甚至評論樓市是否過熱時，都會用租金回報率。言則回報率是甚麽？
一個真正的收租客投資者，其實會將“買樓收租”看成一門生意。看的是 P&L，Balanced Sheet，及 Cash Flow。當你接受了這種看法後，請看下文。否則可以看別的了。
看“買樓收租”這門生意：
- 投入資金 = 首期 （加上手續費）
- 營運收入 = 租金 （扣除空租期，一年的收入未必是 租金 x 12)
- 營運支出 = 利息支出，差管，維修，及稅
從 P&L 角度，當營運支出 > 營運收入 就是虧本生意；否則就是有盈利的生意。
從 B/S 角度，隨著歲月的流逝，不斷的供款，Net Asset 簡單來説是不斷的在增加。(這個是假設不把樓價 Mark to Market，下文再談)
從 Cashflow 角度,營運收入>供款 + 雜費 就是正現金流。
從回報角度，一般生意是看 ROI (Return on Investment) = (營運收入 -營運支出)/ 投入資金
大家可以用 Excel 填下你心愛物業的數據，看看結果。
有幾點是挺有趣的：
- 以上的 ROI 跟我們一般常用的 "回報率" 很不一樣。我們一般以 租金收入（不扣除開支，並單純的把租金 x 12）/ 樓價 計算。其計法其實是等如用 Full Pay 買樓放租的回報（但忘記了扣除開支及空租期）。Full Pay 買樓並非沒有，但未必人人會做。所以我覺得對做一門生意的人，意義不大。當然，傳統的回報率也有其好處，就是簡單易明，溝通上也很容易。
- 根據以上的 ROI 計算方法，現時買樓收租隨時可以做到 10% 以上回報。這個也是很多人道聽途説“息低買樓放租好抵”的科學解釋。
- 大家可能留意到，首期付得越少，回報率會越高。如果 MC 容許，借 9 成 5出租隨時可以做到 50% 以上回報！！有一些朋友加按物業，買多間出租，做到差不多 0 投資，回報理論上無限大，可說是無本生利。不過這個只在（超）低利息的環境才成立。
- 跟一般生意不同，我沒有為這門“買樓收租生意”計算折舊。正常工廠的機器都會折舊，直到價值變 0 爲止。但樓這副“機器”，雖然也會折舊，但 Resell Value 卻可升可跌。做這門“生意”，大家可以先忘記折舊，因爲很多時升值足夠彌補有餘。
- 當然，也跟一般生意不同，這門“生意”的一大風險是這副“機器”價格下跌。本來價格下跌對這門“生意”的盈利沒有影響，但對 B/S (資產負債表) 則有！而且樓價下跌很容易跟租金下跌一起發生，對盈利能力就有直接影響了。
- 這也是一門對利息很敏感的“生意”。只要利息升到 5% 左右，盈利就差不多變 0 了。老闆可以投入更多資本降低利息開支，但 ROI 最多也只能變回坊間的“回報率”（更要減去開支），大不了是 4-5%，毫不吸引。當然，利息超高也會有人買樓收租，他們求的不是盈利，而是搏“機器”升值彌補虧損。
- 隨時間增長，ROI 的 I (Investment) 會越來越大（因爲你每月有還款，減小了負債，增大了資本）。這是這項投資的財務安排的特性，你可以加按把資本 Reset 到低一點。
其實以上觀念並不是什麽新奇事物，任何有基本財務 / 會計知識的人都寫得出。不過如果在討論區寫出這種理論，很快就會給人罵個狗血淋頭，冷嘲熱諷一番。（我眼見不少有見識的師兄提出後，都是挨駡的多）
我講了這麽多，並非鼓勵人買樓。我只是想提供另一個比較科學的方法去理解買樓收租這回事。明白了這回事，就比較容易下決定了~~
（大家如果覺得有用的，不妨推出去）
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