2011年4月28日星期四

發水尾班車效應上月入則批則個案創新高

2011年4月29日

發水尾班車效應上月入則批則個案創新高

發展商趕搭發水尾班車帶動下,屋宇署3月接獲新入則個案和獲批個案齊創新高,上月批出66份圖則,按月增加34.7%;入則個案則達176宗;自去年9月起,入則個案飆升,屋宇署累積接獲660份圖則申請。業界人士估計,由於未來六個月部分項目仍有重新入則的機會,預料以舊制入制的個案,動輒逾100宗水平。
發水上限新例在4月實施,屋宇署數據顯示,3月獲批的66份圖則中,56份屬於首次入則即獲批的個案,首季累積批出149份圖則,按季和按年分別增加35%和94%。
學者料逾百圖則受惠舊制
至於上月提交圖則的176宗個案之中,則有149宗屬於首次入則,首三個月總入則個案(包括首次和重大修改申請)共有314宗,較去年第四季只增8%,惟較去年第一季則增1.88倍,可見發展商紛趕搭「尾班車」。
據本報粗略統計之下,恒地(012)在去年9月入則個案激增而來,先後有逾16個項目獲批,其中不少為單幢樓項目;至於去年積極搶地的新地(016),數月以來最少獲批9個項目,總樓面逾900萬方呎,上月並有多個項目獲批,其中元朗第15區大型住宅項目,可建9幢41至48層商住樓宇(包括5層平台),總樓面約247萬方呎。
去年多幅官地售出,不少亦成功趕搭尾班車,其中新地何文田佛光街用地可建4幢分層和9幢洋房,總樓面近87萬方呎;會德豐(020)與新世界發展(017)旗下柯士甸站兩個地盤則可建7幢物業;南豐幾經辛苦投得的東涌住宅地,可建樓面約146萬方呎;市建局招標由信置(083)奪得月華街項目,以及中國海外發展(688)西營盤餘樂里項目,亦獲批建築圖則。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為,不少項目在3月前入則後,倘並非因業權問題而遭拒,可在六個月內以舊制入則一次,他估計,未來仍有逾100份圖則,或因此可以舊的發水限制再度入則;測量師陳東岳認為,近月入則情況除趕搭尾班車外,也可能與樓市暢旺吸引發展商啟動「生產線」有關,有見高山道用地拍賣成績理想,未來仍可能有不少項目入則。
領峯發水58%
此外,屋宇署上月批出入伙紙則有20份,其中資深投資者羅家寶及有關人士持有的大埔道前雍雅山房項目,興建21幢洋房,發水幅度達92%;至於長實(001)旗下的日出康城領峯,發水幅度約58%;新地洪水橋泉薈則約25%。
 

2011年4月26日星期二

「熱錢」流入港股的指標

2010年11月4日
信報研究

「熱錢」流入港股的指標


港股近日氣勢如虹,樓市亦異常熾熱,不少分析指出這與熱錢流入本港有關,即所謂「升也熱錢,跌也熱錢」。那麼我們如何量度熱錢流入本港及股票市場?今期研究部再與讀者探討這議題。

本文刊出後,相信美國聯儲局已公布次輪量化寬鬆詳情,姑勿論規模是否符合市場預期,幾可以肯定的是,將繼續有更多熱錢再次向全世界流竄,推動全球資產(特別是新興市場股市)走向泡沫化似乎是改變不了的事情。在熱錢泛濫及四處流竄的大環境下,如何有效掌握熱錢流入流出香港或股市?
研究部曾介紹利用個別指標,量度熱錢進出本港的情況*,現在讓我們先簡單重溫其中指標。
要有效地掌握/監察資金流入流出香港的金融體系,可從以下其中三項指標入手:
一、美元兌港元(即美電)滙價
二、金管局銀行體系結餘
三、美電遠期點子(或遠期滙價outright)
簡而言之,有資金流入本港,必然會觸動美電滙價(因為資金要兌換成港元才可以流入香港),若持續流入,美元兌港元滙價將不斷轉弱(即港元轉強),並有機會觸及金管局強方兌換保證滙價,即7.75港元,進而令金管局銀行體系結餘有所上升。換言之,若然金管局銀行體系結餘上升(或高企),意味有較多資金流入香港。此外,資金持續流入本地,間接使本地頭寸出現較寬鬆情況,同業拆息回軟,並拉闊美元與港元息差,進而令美電遠期點子出現回落(當然,若然有資金流出香港,以上的方向將逆轉)。
由此可見,若然有資金流進或流出香港,某程度可從以上三項指標體驗出來。那麼以上三項指標的變化,即資金流入流出的狀況,又是否與恒指有密切關係【圖1至3】?
資金流入三項注意點
從圖1至3的三項量度資金流入流出指標可見,若然本地錄得資金流入(流出),即美元兌港元滙價回軟(轉強)、銀行體系結餘或上升(下跌)和美電遠期點子回落(上升),恒指表現間中亦呈轉強(弱)的情況【圖1至3箭咀所示】。
不過,投資者必須留意三點:
其一,以上三項指標即使顯示資金呈流入(或流出)的情況,恒指不一定出現上升(回落)。畢竟,影響股市因素繁多,且資金流入香港也不一定會進入股市。故此,指標與股市不一定有必然的關係。
其二,金管局於1999年年初推行改進香港貨幣發行局制度,自始,美電滙價便較少升越7.75港元(即強方兌換保證滙率)和7.85港元(即弱方兌換保證滙率)的區間範圍。事實上,美電自始大部分區間範圍介乎7.75至7.82港元。
其三,由於美元兌港元滙價升越強方或弱方兌換保證滙率後,銀行體系結餘才會出現變化。故此,在美電升至強方兌換保證前,銀行體系結餘較長時間持平。不過,踏入2008年第三季後,結餘水平持續攀升及高企(反映資金流入),並與股市走勢呈亦步亦趨。
資金近期加劇流入
從以上三項指標可見,透過不同的角度,檢視資金流入流出本地狀況。那麼我們又可否把這些指標綜合起來,成為單一指標監察資金流向情況【圖4】?研究部把以上三項指標的訊號綜合起來,並制訂「香港資金流向綜合指標」(下稱「指標」)供讀者參考。
這「指標」的編製方法,是參考彭博金融狀況指數(Bloomberg Financial Conditions Index;有興趣讀者可參閱彭博網頁)的做法。具體而言,是把以上三項指標訊號標準化(Normalize)至-3至+3之間,並作加權分配編製。
從圖4可見,2006年至2008年第三季,「指標」主要在-0.5至+0.5之間上落。當指標上升至高於+0.5或以上(或接近-0.5)水平時,恒指很多時會出現周期性的高位(或低位),這或許反映資金流入流出推動股市上落的情況。
踏入2008年第四季,「指標」突破-0.5至+0.5的區間範圍,顯示在多國實行量寬政策下,出現有較多資金流入本地的現象。而「指標」截至2009年年底才見頂回落(當時「指標」攀升至約+2的偏高水平),反映資金流入的情況達到高峰;恒指約在相若的時間見頂回落。
目前「指標」於今年年中回落至+0.5水平後再次回升,且近期的升勢有加劇情況,或反映資金有再次加速流入本地的迹象。港股會否隨資金持續加速流入的情況而反覆上升,值得大家留意。研究部將不時與讀者跟進「指標」的變化,從而探索恒指後市走勢。
除以上三項指標監察資金進出香港外,我們是否有其他指標,更直接量度資金流入港股的狀況?
要量度資金流入港股的方法有很多種,以聞名量度環球資金流向不同地區/股市的EPFR Global機構為例,其做法是計算個別地區/股市所有基金的資產值變化,從而推算資金流向該地區的情況。
藉盈富了解資金流入恒指變化
研究部利用了EPFR Global計算方法,推算每日新資金流入流出盈富基金(2800)的情況,藉以了解資金流入恒指的變化【圖5】。值得留意的是,計算資金淨流入盈富基金的情況,並不等同資金淨流入港股或恒指成分股。不過,前者正反映資金流入盈富基金的狀況,某程度也可曲線了解整體資金流入恒指的變化。
從圖5可見,盈富基金間歇性出現較多資金流入或流出現象,而出現的情況很多時也會配合盈富基金的表現,例如盈富基金出現資金淨流入,其價格多會隨即出現回升;反之亦然。不過,盈富基金間中也會出現較長時間大規模資金流入或流出現象。當出現此情況時,盈富基金的表現往往會隨資金的流進方向變化,例如今年4月底盈富基金錄得38億元資金淨流出,基金價格(即恒指)隨後見頂回落。
踏入今年8月後,資金出現持續淨流入盈富基金,而基金價格也配合出現回升。於10月底基金曾出現約7億元資金淨流出的情況,反映有部分資金開始流出盈富基金(恒指)。不過,流出的情況只維持一天,隨後再次出現較多資金淨流入盈富基金,顯示資金流向仍然支持盈富基金(恒指)的走勢。當然,若然隨後再持續出現大規模資金流出盈富基金,便要多加留意。
總括而言,美電滙價、銀行體系結餘和美電遠期點子的變化,可有效地監察資金流入和流出本地的狀況。而且透過推算盈富基金資金淨流入的情況,也可以有效地曲線了解到資金流向股市的變化。相信以上的指標,尤其「香港資金流向綜合指標」,可有效掌握熱錢流入流出香港(股市),對投資部署可提供一定的啟示。
分析員:呂梓毅
*詳見2009年9月9日「量度熱錢進出指標與港股變化」

2011年4月18日星期一

回報50%!? 買樓收租究竟是甚麽回事!

網誌分類:理財投資 |
網誌日期:2010-06-28 22:12
中青這次的題目是有點誇張,但無非也只是想提出另一種理性的看法,去理解甚麽是“買樓收租”。

有很多人衡量一層樓“抵唔抵”,甚至評論樓市是否過熱時,都會用租金回報率。言則回報率是甚麽?

一個真正的收租客投資者,其實會將“買樓收租”看成一門生意。看的是 P&L,Balanced Sheet,及 Cash Flow。當你接受了這種看法後,請看下文。否則可以看別的了。
看“買樓收租”這門生意:
  • 投入資金 = 首期 (加上手續費)
  • 營運收入 = 租金 (扣除空租期,一年的收入未必是 租金 x 12)
  • 營運支出 = 利息支出,差管,維修,及
從 P&L 角度,當營運支出 > 營運收入 就是虧本生意;否則就是有盈利的生意。
從 B/S 角度,隨著歲月的流逝,不斷的供款,Net Asset 簡單來説是不斷的在增加。(這個是假設不把樓價 Mark to Market,下文再談)
從 Cashflow 角度,營運收入>供款  + 雜費 就是正現金流。
從回報角度,一般生意是看 ROI (Return on Investment) = (營運收入 -營運支出)/ 投入資金
大家可以用 Excel 填下你心愛物業的數據,看看結果。

有幾點是挺有趣的:
  1. 以上的 ROI 跟我們一般常用的 "回報率" 很不一樣。我們一般以 租金收入(扣除開支,並單純的把租金 x 12)/ 樓價 計算。其計法其實是等如用 Full Pay 買樓放租的回報(但忘記了扣除開支及空租期)。Full Pay 買樓並非沒有,但未必人人會做。所以我覺得對做一門生意的人,意義不大。當然,傳統的回報率也有其好處,就是簡單易明,溝通上也很容易。
  2. 根據以上的 ROI 計算方法,現時買樓收租隨時可以做到 10% 以上回報。這個也是很多人道聽途説“息低買樓放租好抵”的科學解釋。
  3. 大家可能留意到,首期付得越少,回報率會越高。如果 MC 容許,借 9 成 5出租隨時可以做到 50% 以上回報!!有一些朋友加按物業,買多間出租,做到差不多 0 投資,回報理論上無限大,可說是無本生利。不過這個只在(超)低利息的環境才成立
  4. 跟一般生意不同,我沒有為這門“買樓收租生意”計算折舊。正常工廠的機器都會折舊,直到價值變 0 爲止。但樓這副“機器”,雖然也會折舊,但 Resell Value 卻可升可跌。做這門“生意”,大家可以先忘記折舊,因爲很多時升值足夠彌補有餘。
  5. 當然,也跟一般生意不同,這門“生意”的一大風險是這副“機器”價格下跌。本來價格下跌對這門“生意”的盈利沒有影響,但對 B/S (資產負債表) 則有!而且樓價下跌很容易跟租金下跌一起發生,對盈利能力就有直接影響了。
  6. 這也是一門對利息很敏感的“生意”。只要利息升到 5% 左右,盈利就差不多變 0 了。老闆可以投入更多資本降低利息開支,但 ROI 最多也只能變回坊間的“回報率”(更要減去開支),大不了是 4-5%,毫不吸引。當然,利息超高也會有人買樓收租,他們求的不是盈利,而是搏“機器”升值彌補虧損。
  7. 隨時間增長,ROI 的 I (Investment) 會越來越大(因爲你每月有還款,減小了負債,增大了資本)。這是這項投資的財務安排的特性,你可以加按把資本 Reset 到低一點。

其實以上觀念並不是什麽新奇事物,任何有基本財務 / 會計知識的人都寫得出。不過如果在討論區寫出這種理論,很快就會給人罵個狗血淋頭,冷嘲熱諷一番。(我眼見不少有見識的師兄提出後,都是挨駡的多)
我講了這麽多,並非鼓勵人買樓。我只是想提供另一個比較科學的方法去理解買樓收租這回事。明白了這回事,就比較容易下決定了~~
(大家如果覺得有用的,不妨推出去)

2011年4月8日星期五

利用VHSI短線買賣期權

2011年4月8日
期權教室

利用VHSI短線買賣期權

本欄在去年12月和今年2月都有文章探討恒指波幅指數VHSI,簡單而言,該VHSI指數與恒指的走勢是反向性質,恒指走高,VHSI向下,恒指走低,VHSI向下,大家可以粗略地比較兩者近期的走勢圖【下圖】。
如何運用VHSI於期權操作,筆者所指的是運用期權做短線買賣的投機獲利行為(不是運用期權做對沖買保險),VHSI頗有幫助。短線買賣期權的首要事項是選擇低風險的時段進場,或在適當的時機製造低風險的獲利倉位。我們見4月4日恒指裂口高開116點(4月1日收23801點/4月4日開23917點),一舉升穿24000點,收報24150點,升幅達349點,成交也算配合,有907億元。HSI升349點,VHSI如何表現呢?
我們以近期恒指升幅有300點以上的日子分析【下表】,大家可見,3月21日的385點升幅,VHSI下跌3.52,十分正常。3月30日的391點升幅,VHSI雖然只下跌了1.29,也算正常。但4月4日的349點升幅,VHSI不但沒有下跌,反而有0.05的進賬,若看即日數據,當天最高曾達17.48。也可以說是恒指走勢與恒指波幅指數開始有背馳現象。再看4月6日,大成交1043億元,升134點,VHSI繼續靠穩,略有升幅。
我們再看4月4日的市場情況【右圖】,我們以恒生指數14天的平均波幅值是329點計(這稱之為ATR/N值/Average True Range,按海龜投資法,2至3個N值是可達區域,4個N值是難達區域),指數期權成交數量比前些日子大增,在期權的成交分布中,Call的成交與Put的成交相比,Call明顯多於Put,而且Call較為集中,在4個N值的25200以上也有2209張成交,不像Put是分散在各個行使價。
市場在任何情況下都會有好淡之分,當VHSI處於16至17時,以近期計,30至50天短線應該是屬於低位,在某種意義上也是恒生指數的高位。在此時此刻VHSI與恒指走勢出現背馳,期權市場的反應也可看到,若用這種數據條件做分析,筆者認為可以是期權開淡倉的時機。作為保守的投機者,應該先開Long Put,在確定跌勢時才開Short Call。當然,若閣下要確保不失,可以來一招「孔明借箭」,也就是Short 4個N值以外的Call,再用收取的期權金Long Put。
若閣下在4月4日如此開倉,在未來回調的日子開Short Put和Long Call,鎖定利潤和風險,本月的鐵禿鷹/Iron Condor完成,該月的收穫應該又可以感謝主,閣下可以慢慢吃時間值,享受與時間拍拖的樂趣。
但我們必須認識到期權短線買賣是投機行為,投機就是有風險的,作為一般散戶,我們只是盡可能選擇較低風險的進場時機,以防萬一,在這個過程中,恒指波幅指數VHSI很可能是我們的好幫手。