2013年11月14日

信報研究部 投資分析

一手成交增 樓市勢調整？

近月來發展商積極推售一手樓宇，不但搶去樓市的焦點，也可能成為「推跌樓市的最後一根稻草」【註1】。歷年一手樓銷售數字的變化，究竟與樓市走勢是否存在密切關係？是次研究部透過土地註冊處一手住宅買賣數字，與讀者探討這課題；另外，本欄亦將透過樓市市寬指標，與讀者更新近期樓市的表現。

近月多個發展商減價（「減辣」）加快推盤，究竟這對樓價後市表現有何玄機？不難理解的是，發展商是不折不扣的市場人士，也是market maker，對市場（訊息）的掌握，以至對樓市前景的看法，往往較普羅市民更準繩。

消耗市場購買力

當然，發展商加快推售一手樓盤，不一定代表看淡後市（但看淡後市卻必會加快推盤）；惟多個發展商積極售樓，即一手銷售數字攀升至高位，往往意味着消耗不少的購買力，為樓價後市表現構成一定的壓力，情況與股市IPO活動及恒指走勢存在着密切關係相若。

那麼，一手住宅樓宇買賣數字，是否支持這論點呢？

從土地註冊處歷年的一手住宅買賣數字，可發現從多個層面與樓價表現有密切的關係，其中之一便是12個月累計一手買賣宗數按年變化（下稱一手買賣宗數變化）。

一手買賣宗數變化與樓價按年走勢亦步亦趨【圖1】。事實上，兩者變化的相關系數達0.52的頗高水平，而且前者（尤其在變速見頂時）往往領先樓價走勢約3至7個月（註：不難想像，一手買賣涉及金額的按年變化同樣與樓價存在密切關係）。

一手宗數與樓市關係密切

換言之，一手買賣宗數變化見頂後，樓價的升勢往往約在半年內出現逆轉；唯一的例外是2010年3月，當時一手買賣宗數變化與樓價按年變化同步見頂。隨後（發展商）始料不及的是，聯儲局於2010年8月27日暗示推出QE2，令樓價升勢在2010年9月後再度加速，並與一手買賣宗數變化曾出現一段時間的背馳。

至於目前市況，一手買賣宗數變化於2012年10月見頂（註：巧合的是，特區政府於10月27日推出新一輪調控樓市措施，背後有何玄機？），樓價的升勢則在今年2月（即4個月後）見頂。隨後兩者的增長速度持續較慢，而一手買賣宗數變化踏入7月後，更按年出現負增長，即過去一年發展商累計售樓宗數的按年變化，較去年同期為小。

由於一手買賣宗數變化增速持續向下，仍未呈見底回升的迹象，意味樓價的按年升勢，有進一步放慢的機會，甚至較後時間出現負增長（即樓價按年錄得跌幅）。

一手金額佔比領先樓價

值得補充的是，以往一手買賣宗數變化跌至-40%至-60%便會見底（目前讀數為-35%）；不過，見底後一手買賣宗數變化速度有時可於低位橫行一段頗長的時間才回升，例如2005年3月至2006年6月，而期間樓價的按年變化可以持續向下。

除一手買賣宗數變化外，一手買賣涉及金額佔總買賣金額比率（下簡稱「一手金額佔比」），與樓價變化同樣有一定密切的關係【圖2】，一手金額佔比攀升至高位並掉頭回落後，樓價的升勢往往在5至10個月內出現逆轉。

至於最近一次一手金額佔比見頂回落是去年第二季初，較樓價升勢速度見頂早約10個月出現。同樣地，由於一手金額佔比持續反覆向下（目前讀數為25%），預料樓價的按年變化仍有進一步回落的空間。

綜觀以上的分析，不難發現，發展商賣樓的步伐往往與樓價變化有着一定的密切關係，惟背後的關係，究竟是發展商有「先見之明」，或市場購買力被發展商吸去（乾），抑或兩者因素皆然？暫時仍不得而知。

無論如何，從目前一手買賣宗數變化和一手金額佔比的趨勢持續向下，加上這兩項指標見底後，樓價往往仍然滯後數個月才會回升。故此，從一手數銷售的角度來看，預料樓價按年，仍有進一步向下的機會。

以下是從樓市（分區）指數及樓市市寬的角度，剖析近月樓市的表現【註2】。

從整體或分區樓價指數的走勢可見，今年4月後樓價大致處於反覆橫行的格局【圖3】，其中新界東的樓價卻創下去年10月28日以來的新高水平。整體樓價橫行某程度反映「辣招」雖抑制樓市的升勢，但樓價看似暫沒有太大的沽售壓力，令其表現處於拉鋸的局面（當然，發展商近日開始加快賣樓步伐，會否打破這悶局有待觀察）。

樓市市寬方面：

屋苑樓價高於10周移動平均價比率：統計全港100個屋苑樓價高於10周移動平均價的比率，雖然從低位略為回升至11月初60%的較高水平，惟比率仍未能擺脫一浪低於一浪形態，並與樓價指數呈背馳【圖4】。換言之，過去近8個月內，雖然樓價指數橫行，但100屋苑樓價高於10周移動平均價的數目反覆減少；往後除非此比率能突破前高位（即約90%），否則背馳情況持續，預料最終將為樓價指數帶來下跌的壓力。

三個月平均升／跌（A/D）線：A/D線於9月中反彈至+9的水平，即過去3個月內屋苑呎價錄得上升的屋苑較下跌的多9個【圖5】；隨後A/D線再度向下，於10月27日後更跌回零水平之下，即過去3個月屋苑呎價下跌的較上升的為多。由於A/D線再度回落至零水平之下，且同樣地與樓價指數呈背馳，料樓價仍存在下調的壓力。

屋苑樓價偏離一年新高／新低平均百分比：屋苑樓價高於一年新低平均百分比，自今年2月初便開始反覆下滑，反映樓價距離1年低位的幅度持續縮減中。截至11月3日，此比率已跌破一成臨界水平至+9.6%，創21個月以來新低，預料樓價指數有回落空間。至於屋苑樓價低於一年新高平均百分比，仍在5%較中性的位置徘徊。宜留意這比率隨後會否同樣升穿一成的臨界水平，果如此，預料樓價將有較深度的調整【圖6】。

註1　見2013年5月2日【投資分析】「樓市陷入較長調整期」及2013年9月12日「推跌樓市的最後一根稻草」。

註2　樓市市寬指標的介紹及其計算方法，可參閱附註1和2013年8月1日「港島區樓價率先回落玄機」。

分析員：呂梓毅

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當前的置業策略(2013/03/13)

當前的置業策略(2013/03/13) 

http://blog.yahoo.com/_B4PDDA4NJB3NVUAHKNQL43B5Q4/articles/1046650/category/%E6%A8%93%E5%B8%82%E6%BC%AB%E6%AD%A5

有發展商劈價17%賣一手盤，據稱二手市場一些業主開始放棄「大紅樓盤高高掛」，願意貼市價掛盤，甚至擺出「萬事有商量，請開個價」的姿態。對於一些心大心細了一輪的買家，又重燃了入市的期望。

如以過去數次的調整經驗，樓價略為調整已是入市機會，其後樓價會繼續上升，進入一浪高於一浪，以下是數據分析：

月份	中原指數	升幅	跌幅
2003/08	31.77	76%
2005/06	56.07		-8%
2006/09	51.86	43%
2008/03	73.98		-23%
2008/12	56.71	78%
2011/06	100.72		-7%
2012/01	94.16	30%
2013/03	121.95

比如金融海嘯時曾下跌23%，其後錄得78%的升幅；而2011年下半年因政府多翻出招而下跌7%，至今樓價已上升了30%。不過換一個角度，大跌市的進程又如何呢？

月份	中原指數	升幅	跌幅
1997/10	102.93	-56%
1998/10	45.71		25%
1999/04	57.23	-44%
2003/08	31.77

筆者曾經在1998年官鱷大戰時賣了物業，當時指數大約53點，然後大市升到57.23點，即反彈了7%；最終大市下跌到31.77點，若果當時沒有賣樓，總跌幅是40%，即接貨者在最低位時負資產10%（以七成按揭計算）。

筆者翻查紀錄，當時接貨者持有至今都沒有賣過，以現時121.95點計，即是以買入價計上升了1.3倍！如果筆者沒有在2001年911事件後入市（指數大約40點），更要交十年租金，從機會成本看是輸得太多了！從這個事例筆者得出幾點教訓：

1. 買賣物業，或者租置選擇，一定要順從大方向，即是股市中的所謂牛熊市：在一浪高於一浪的牛市中，任何調整都是入市時機；在一浪低於一浪的熊市中，任何反彈都是出貨時機

2. 如何判斷牛熊市：如前文所述，短期市況由需求決定，長期市況由供應決定，因為需求是很有彈性的，一個消息或者政策都可以改變；但是供應是死翹翹的，供應過剩時，孫九招都要幾年至見效，供應不足時，像現在政府發晒矛，中藥院都要建豪宅都不能變出供應來

4. 扭轉樓市方向的，一定是長期供應，2002年的孫九招，要2004年才有明顯效用；2011年開始大量推地（見前文），由賣地到施工到落成要4-5年（其中由熟地到動工起碼要1-2年，由施工到落成要3年），所以筆者說2015年供應就會轉勢

5. 買了物業，要有長期持有的打算，尤其是政府的各種稅項，無論是何目的，最終的結果都是迫人減少交易，長期持有。沒有長期持有的意願和實力，還是租樓吧！

總結而言，若果是有實力持有三年以上（直到SSD失效），可以考慮在未來的調整入市，由2013-2015年應該仍然是牛市，再遠一點筆者看不到。 已經買了物業，自用或沒有急切財務需要的話，繼續持有享用相對低息或者是較佳選擇。如果想高位賣樓，在重重稅項之下，即使調整達30%，也是無所得著，所 以賣了樓的話，等下一浪吧！

以上分析並不涉及任何投資繳約或建議，買賣物業一定考慮個人情況，敬請量力而為。

從過去看未來樓市

02/2010
從過去看未來樓市（上） 
(刊載於 經濟一週, 20/02/2010)


農曆新年前樓市持續上升，部分屋苑樓價較2010年初已上升逾一成。在一眾置業人士心中懸而未決的問題，可能是樓價是否已過高？若錯過去年的升浪，現時應否追價入市？

入市的問題，不是簡單片言隻語可以回答。分析樓價是否過高，置業者要考慮樓市週期、經濟週期及自己的生命週期，今期先討論樓市週期。 所謂週期，很多時被借用在經濟，以至股市上。死腦筋一些的人，會研究歷史數據，往往得出經濟、股市、樓市會有「上升n個月、橫行n個月、下跌n個月」的循環。

筆者便聽過樓市「七年循環」理論。1997至2003年樓價跌了六、七年；2003至2009年升市也是持續六、七年，故推論2010年樓價便可能進入下跌浪，進入新週期。

84年起大升浪

本文提及的週期，不是指樓市存在一個固定年期的循環，而是指樓市存在明顯上升/下跌的分野。

在樓市上升週期初段置業，便會比在樓市下跌週期初段，對置業者更有利。

要討論現時樓市處於週期中的具體位置，我們需要回顧一下歷史。有較詳細數據的香港樓市可追溯至1982年，大致而言，由1984年起、實行聯繫匯率及確定主權回歸後，本地樓市便展開一場大升浪。

實行聯繫匯率前，港元兌美元匯價是浮動的。上世紀80年代初中英開始討論香港前途問題時，一度影響市場信心，港元被拋售。

聯繫匯率的制訂，解除了香港貨幣匯價波動風險，而且定下的聯繫匯率7.8港元兌1美元，較之前的低。

當時對外資而言，以港元計價的物業顯得格外相宜，無形中增加了外資投入香港的吸引力。

中英談判確定50年不變等原則，除在政治上解決了香港前景不明的問題外，亦因中英協議1997年前每年賣地不得多於50公頃，令土地供應長期處於不足狀態。

在幾個利好因素推動下，1984年開始的樓市升浪，雖然經歷幾次調整，如1989年「六四事件」，及90年代中港府調控樓市，限制按揭成數、調整樓花印花稅徵收時間，均只令樓價輕微下調，調整時間亦短。

金融風暴、八萬五惹大跌浪當年「六四」事件只令成交量下跌，樓價下跌約5%至10%，為時約一季；1994至1995年調整時間較長，樓價下調約兩至三成，前後不足兩年，且未有影響升市大方向。

由1984年計升浪維持了13至14年，直至1997年。是年發生兩件大事，扭轉了樓市升勢，一為亞洲金融風暴，亞洲貨幣兌美元貶值；二是回歸後港府推出「八萬五」建屋目標。

兩個新變數皆涉及樓市最基本的因素。「八萬五」建屋目標意味1997年前「每年賣地50公頃」的限制不再存在，而且土地供應會大幅增加。

港元堅守聯繫匯率，但亞洲貨幣普遍貶值，情況便與80年代剛實行聯繫匯率時相反。

以港元計價的香港物業、服務，相對亞洲鄰國變得不便宜，令本地資產吸引力下跌，亦直接導致後來持續數年通縮，進一步減低投資者買樓意欲。

基本因素改變，扭轉了樓市大方向，香港樓市展開跌浪。1997年起的樓市跌浪持續時間之長，在香港史上可謂罕有。直至2002、2003年發生三件事，將樓市大跌勢扭轉。

其一為2002年「孫九招」，正式宣告港府改變土地政策，全面限制土地供應，包括以勾地方式全面取代定期賣地、終止居屋興建。

其二為中央推出「自由行」，及與香港簽訂「更緊密經貿關係安排」（CEPA），標誌中央以政策扶助香港經濟；其三為2005年起人民幣展開升浪（見左頁表）。

土地政策影響最大

導致2003年樓市轉向的三個基本因素中，「孫九招」意味土地供應由寬鬆改為收緊；實施「自由行」及CEPA後，亦實在推動香港經濟；至於人民幣升值，意味以港元計價的資產對內地買家而言變得便宜，更吸引內地新一代富豪來港置業。

2003年後樓價逐漸回升，至2008年中金融海嘯發生前，累積升幅已達100%，亦返回1997年高峰期近八成水平。

就在市場一面倒看好之時，2008年美國出現次級按揭問題，雷曼倒閉，幾家金融機構被接管，觸發環球資產價格下跌。

金融海嘯後樓市調整雖然急，但為時不長。樓價下跌約三成，為時半年。在各國救市，特別是美息下調及中央推出40,000億元人民幣救市方案後，本港樓市受惠回升，現時樓價指數已超越2008年金融海嘯前高位。

簡單回顧歷史後，讀者可發現在眾多因素中，對樓市影響較小的是政治事件。

而港府政策中以土地政策影響最大。1984、1997及2003年樓市轉向，均與土地政策有關。

相反，90年代港府多項措施壓抑炒風，但土地供應政策沒變，樓價調整幅度相對較小（見上表）。

顯而易見，寬鬆供應的土地政策若遇上經濟衰退，樓市便會出現時間較長、幅度較深的調整。所以房屋政策的改變，可視為風險管理的預警。

讀者或會有疑問，筆者沒有提及2003年的「沙士」。非因筆者疏忽，而是認為「沙士」並非影響樓市的基本因素。

簡單作兩個設想。假如現時港府再推「八萬五」，筆者相信很多業主會急急賣樓；又如果不幸地再來一場「沙士」，筆者則懷疑會有多少業主肯減價賣樓。

「沙士」是一場疫症，一度令港人不敢睇樓，甚至令香港經濟衰退加劇，惟僅此而已。

綜觀「沙士」帶來的衝擊類似「六四事件」或加印花稅，根本沒有改變香港任何基本經濟及社會結構，亦非左右樓市的主要因素。

由2003年計，樓市升浪至今已七年，樓價累升近100%，而七年升市，時間跨度亦接近1997至2003年跌浪。究竟現時樓市是已屆升市末段，抑或仍可節節上升？下期繼續討論。

王建成

宏亞集團營運總裁 


從過去看未來樓市（下） 
(刊載於 經濟一週, 27/02/2010)


上期回顧了自上世紀80年代以來香港樓市幾次升跌浪，目的是透過歷史數據，了解現時樓市究竟處於週期中甚麼位置。

當我們討論樓市週期時，不是表示升七年、跌七年等時間跨度重複的現象，而是提醒置業人士，樓市進入長期上升浪或下跌浪，並會維持一段時間，而每次升跌趨勢轉向，均與基本因素改變有關。

如果置業人士確認基本因素改變後，在升市週期初段入市，自然可減少日後面對樓價暴跌、資不抵債的風險。

1984年開始的樓市升浪，基本因素是被限制的土地供應，以及香港實施聯繫匯率。

1997年回歸後樓市展開跌浪，基本因素是寬鬆的土地供應，以及亞洲金融風暴令港元匯價相對區內其他貨幣高企。

至於2003年開始的升浪，是土地供應由2002年起轉為收緊、中央政策扶助香港經濟，以及更重要的，2005年起人民幣展開有序升值，令香港資產相對便宜，吸引一批內地豪客來港置業。

回顧上世紀80年代至今樓市發展，讀者可以發現一個現象。樓市每次轉勢，週期的出現是因為基本因素改變；或有突如其來的外來衝擊，如亞洲金融風暴及金融海嘯；若非有類似情況，調整幅度一般不會太深。

所謂的基本因素，又以匯率及土地供應影響最大。其他政治因素如1989年「六四事件」、非土地供應的政策如90年代中多項打擊炒風措施，均只會引發調整，而不會引發方向轉變。

由2003年起，樓市上升週期已維持七年。2008年出現的調整屬外來衝擊，市場亦一度認為是基本因素改變，甚至擔心整個金融系統崩潰。

惟在各國推出救市措施後，金融體系已告穩定，可排除整個系統崩潰的風險。

樓價在2008年的調整雖然幅度大，約30%，但為時短，不足兩季。在技術走勢上，2008年跌市並沒有跌穿自2003年以來上升軌。

2009年以後，升浪浪頂已高於2008年浪頂，技術上2008年算是升浪中大形調整，而不是方向有變。

假如讀者認同2008年下半年樓市只是調整，而不是轉向，現時的問題便是經過近七年升市後，升浪還可維持多久?

升浪可維持多久？

筆者沒有水晶球，不知道升浪會持續多久。但歷史告訴我們，在基本因素沒有改變的情況下，樓市方向應不會突變。

以筆者看來，今年基本因素依然偏向正面，引發樓市轉向的可能性亦不高。

相信讀者亦同意今年左右樓市的最大因素，仍然是資金流向。現時流入香港的熱錢，估計多從內地或環球投資者而來。

先看內地熱錢。現時內地經濟仍被看好，人民幣長遠走勢向上，在人民幣兌港元高企的情況下，港元資產對內地投資者而言仍有吸引力，相信北水南流仍會持續。

要留意的是踏入2010年，內地有收緊銀根跡象，不過初步看來步伐仍然溫和，對市場氣氛造成的只是短暫衝擊。

至於遠一點的環球資金，各主要國家現時並未有充分條件退市。筆者大膽估計，在美國需要製造就業的大環境下，奧巴馬政府沒有提前加息的空間。

綜合上述因素，只要熱錢仍眷戀香港，本地按息難以大幅抽升。

樓市另一個重要基本因素，是香港土地政策。土地供應對樓市發展影響最深，由2002年起，港府大致採取緊縮的土地供應。

雖見港府有微調土地供應的跡象，例如近月接連有土地被勾出拍賣，但基本上限制土地供應的高地價政策方向似乎沒有改變的空間。

基本因素方面，尤其是匯率及土地供應似乎將維持現狀，利好樓市；在技術走勢上，2003年開始的樓市升浪上升軌道未被破壞。

「買貴」機會大於「買錯」簡單而言，因為基本因素改變而扭轉是次升浪，觸發下跌週期的機會不高。

然而，各國央行小規模退市、中央開始限制貸款、香港銀行存款百分之百保障計劃年內到期，以至港府擬提高2,000萬元以上豪宅物業印花稅等，均為樓市帶來不穩定因素，個別事件或會觸發樓市出現類似1989或1995年般調整。

此外，現時細價樓成交價開始上升，若樓價上升未能配合一般家庭收入增加，樓價將呈乾升現象。

「80後」置業難，亦會加深社會矛盾，情況會否令港府出手改變土地政策，值得留意。

總括而言，如果香港土地政策沒有大變，樓市年內縱有調整，上升趨勢仍會不變。現時入市，「買貴」的機會是遠大於「買錯」的風險。

王建成

宏亞集團營運總裁 

淡友的9大誤解

文章再三重溫：「淡友的9大誤解」

好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件，即：

1. 銀行閂水喉
2. 高失業率
3. 高利率

只要此3項條件不同時出現(強調係同時)，即使世界末日香港樓價都唔會大跌。

1. 有利淡消息，業主一定要賤賣

我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4厘，最離譜的一個答5厘，但能夠答0.9~1厘既，係一個都冇。

沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計， 亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉 租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利息佔1500，但租金就要1萬，即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供 6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。

窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。

2. 炒家止賺就叫劈價

呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個桔。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？

報 紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高材 生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。

而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。

3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓

信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。

抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。

4. 全港業主PK，我可以獨善其身

很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主PK，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。

但話時話，如果有一日全港業主都PK，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。

事實上，要全港業主一齊PK，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊PK，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。

5. 我冇能力買樓，所以樓價太高

坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，証明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。

一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。

6. 炒家撻訂，我有著數

好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。 炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開 心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好 難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。

另外，我做過agent可以講多一 樣野俾大家聽，agent的其中一件工作，就係行家(另一間公司)做到成交後，會話俾業主聽賣平左，然後話俾買家聽買貴左，撩佢地撻訂，保持客源盤源。更 過份係，正常成交係2~3個月後俾佣，撻訂就即時俾，因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎講，最理想的環境就係每一單都有人撻 訂。

7. 炒家會感到痛苦

任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家，起碼賺100萬，同一時間持貨50件的大炒家，身家最少5~6億， 單係2010年的收入已經8位數字，呢d人既字典入面，只有幸福，沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過，有咩世面未見過？)點解人 地撻40萬都撻得起？因為冤枉黎瘟疫去，賺左幾球野，蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬，冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係 睇人痛苦，好對唔住，對象唔應該係數緊銀紙既炒家。(我做過agent，職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚，信不信由你，炒家呢期係 嫌賺唔夠，冇得再玩)

8. 冇炒家樓市升唔起

炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上， 炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既 工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤 價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒家，同事成交到一樣有10%佣份。因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。

另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。

樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。

冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，佣係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d佣，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。

炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！

鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些佣，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？

冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。

9. 長期睇淡最安全

外 國諺語有云，一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感，覺得自己只要堅持，總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌，只係 想問一句，係香港冇公屋冇綜援，退休後可以靠租樓度日嗎？就算你有錢交租都唔會租俾你，因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實，又老又冇樓，連仔女都會睇 唔起你。大部份人買樓唔係想炒，只係想俾屋企人一個家，以及老年時能夠活得比較有尊嚴，唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時間大把機會，實際上人生已過了1/3，你唔計劃未來30年，社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有幾多個10年俾你睇淡？

我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔會覺得自己有問題，仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境，橫掂第日自己都會搬去住，早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁，仲有咩野好講？

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買樓10大誤解

買樓10大誤解

1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。

3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)

補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。


後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13408120

羅家聰：影響本港住宅樓價的真正因素

網誌分類：樓市 |

網誌日期：2010-09-24 02:01

羅家聰：影響本港住宅樓價的真正因素

 (2009-03-06 12:14:48)

转载

标签： 杂谈

分类： 投资研究

自九十年代中起，文獻裏頭出現了各式各樣的香港樓市模型，有time series模型、有stock-flow模型，有optimisation模型等。然而，砌過模型者都知道，模型愈靚愈假，意謂模型愈重理論基礎，套上數據時往往愈不能反映現實。

找出樓價周期上落主因

但另一邊廂，data-mining所得模型雖然看似現實，但卻容易包含一些假關係，或數據間的關係未必具學理意義。是故，砌模型往往要於「有解但假」與「無解但真」之間掙扎，是門藝術，對錯難分。

一般而言，學界多會着重模型的解釋性（前者），市場則多會關注真實性（後者）。本文嘗試中間落墨，從香港樓市供求的周期變化去找關係，旨在找出影響樓價周期上落的重要因素。

再次重申，不應以對錯二分法去看這些關係（或模型）；當中只有好不好（有否理論基礎）與真不真（有否數據支持）的程度之別。由於本文焦點是樓市的周期上落，故所用的供求數據須屬穩定類型，若長升長有則以變幅計算，去除長遠趨勢。

本港樓市供應數據有四：落成量、施工量（即獲批施工，俗稱「開工紙」）、空置率及賣地量。樓市需求則麻煩一點，因需求是看不見的；算得到的成交量未必是需求，因為市場可以是供過於求或供不應求。

利率分貸息及存息

若不做全民普查（還要假設人人講真話），是沒可能知道真正需求的。故我們只可估計一些需求「因素」，然後再判斷這些因素的重要程度。需求因素有：經濟增長、通脹、失業率、人口增長、結婚升幅、利率升幅及收入升幅。負擔比率隨收入而升降，有所重複，故略；且此數對樓價意義不大，之前的拙作已贅。

所用數據全為官方統計，載於各期《香港統計月刊》。季度樓價升幅始自1981年，而除失業率外，其餘數據皆可追溯至更遠，故數據期由該年開始至2008年底，且全部數據化作季度，例如將月度指數取季度平均後算變幅，及將（半）年度數據向內線性延伸（Interpolation）。

賣地數字極之波動，幾十年間，最少的季度為零，最多可達五十多萬平方米，放進模型沒有好結果，加上賣地對樓價的影響應不及其他供應因素直接，故略。施工數字2004年改變計法，接不下去，故止於該年。

利率分貸息及存息兩類，分析時兩類並用，但最終發現貸息較佳，故用最優惠利率。收入亦分工資及薪金兩類，分析時也是並用，但結果顯示工資較佳。貸息及工資同分名義、實質，兩類並用。

認清領先及滯後指標

鑒於本文着眼於樓市周期，故認清領先及滯後指標相當重要，於是乎第一步乃找出各數據與樓價升幅的先後關係。【圖一】的相關系數可見，通脹、名義工資升幅滯後於樓價升幅，分別慢四季及三季；實質按息及失業率慢兩季，落成量慢一季。

經濟增長、空置率及施工量快樓價升幅一季，名義按息及人口增長同快三季，而結婚升幅則快四季。固然，利率、失業率及樓市供應理論上應與樓價升幅成反比，故算這些相關系數時加進負號。

然而，這僅是第一步而已，接着還要逐一審視各因素與樓價升幅的具體關係。

落成量、施工量與逆向的樓價升幅，理論上走勢應該一致。【圖二】所見，前兩者數據充斥雜音，與後者的關係不太明顯。【圖三】從另一角度審視三者間的關係：要是落成或施工量與樓價升幅成反比，這些數點理應集中形成反比之象。

儘管這兩對關係的數點所「fit出來」之最佳直線皆向下傾斜，但其系數（分別為-0.0002及-0.0003）數值甚小，加上反映系數可信度的 p 值大於0.05，即未能符合一般以95％為可信度的慣例，因此，從統計角度來說，不能說落成或施工量與樓價升幅呈顯著關係；簡言之即是無關。

留意空置率及失業率

【圖四】換上空置率及失業率，顯然易見，與逆向樓價升幅的走勢脗合得多。而從【圖五】空置率或失業率與樓價升幅的關係可見，兩個 p 值極小，即兩對關係的可信度極高。

但即使兩對關係皆可信，樓價升幅與失業率的R 卻較與空置率的大，反映前對關係比後對密切，這從失業率的數點較聚集成一直線、而空置率的則較分散就可見一斑。不過，有「前因」才有「後果」，失業率怎能解釋對上一季的樓價變化呢？這點稍後再談。

【圖六】再換上經濟增長及通脹，驟看兩者與樓價升幅的關係不相伯仲。正因肉眼能力有限，故需統計分析。從【圖七】可見，樓價升幅與增長及通脹皆呈極可信的關係（因 p 值極小），但與通脹的關係略較密切（因R2 較大），亦略較敏感（因斜率較大）。

不過，通脹與前述的失業率一樣，本屬滯後數據，於解釋樓價上似有倒果為因之嫌。

【圖八】換上了人口及結婚因素來對比樓價，全以升幅計算。肉眼所見，結婚升幅明顯與樓價較為貼切，這亦符合【圖九】的統計結果，儘管人口因素看似對樓價影響較大（因斜率較大），但其關係的可信及密切度皆不及結婚（因 p 值較大及R2 較小）。

 實質利率較樓價升幅慢兩季

上述練習做了幾次，再換上利率及收入數據應不必詳解了。【圖十、十一】可見，儘管樓價升幅與實質利率關係的可信度、密切度皆較與名義利率為好，但實質利率卻較樓價升幅慢兩季，因果次序有問題。而從【圖十二、十三】則見，雖然樓價升幅與名義工資升幅關係顯著，但與實質工資卻幾乎無關（ p 值大、R2 近零，故圖一將之略去）。

逐個因素對樓價的影響看過了，再看它們一併的影響。個別不呈統計顯著的因素，與其他因素放在一起去解釋樓價時，效應只會進一步攤薄，故只考慮剛述的顯著因素。

另重溫圖一，通脹、名義工資升幅、實質按息及失業率這四項，全屬就業或價格數據，文獻上已有很強的理論及實證基礎指是滯後因素，即使呈統計顯著，亦不應放進模型。撇除不顯著或滯後因素，剩下便是空置率、經濟增長、人口升幅、結婚升幅及名義按息。

除了這五項樓市的供求因素外（空置率是供應因素，其餘四項為需求因素），樓價本身還有動量（Momentum）因素，即所謂「升開會升、跌開會跌」。從其自我迴歸（Autoregressive）系數得知，對上兩季的樓價升幅皆顯著地解釋本季樓價升幅，但對上三季或以上的則不顯著了。

將對上兩季的樓價升幅與剛述的五項因素一併解釋今季樓價升幅時，結婚升幅最不顯著（ p 值為0.90）。去之再做，人口增長變得最不顯著（ p 值為0.75）。再去之再做，今次輪到名義按息不顯著了，儘管不算很不顯著（ p 值為0.11）。

將名義按息也剔除後，剩下的因素都顯著了，詳見【表】。檢視過迴歸餘項後，發現沒有特定模式，可信模型應沒遺漏什麼重要因素；另外，系數的正負號符合預期，即樓價升幅與空置率成反比、與經濟增長則成正比，可信模型應沒大錯。利率不顯著，再一次印證了刊於去年1月底《商報》題為〈樓價靠經濟，息口無關係〉的拙作。

樓價展望如何？結論十分清楚：最具影響力的是對上一、兩的季樓價升幅。是故，「見好唱好，見淡唱淡」，雖屬「騎牆」，但統計上說不失為可靠之法。硬要以供求因素解釋，則是空置率及經濟增長的角力，大家不妨細想兩者的前景，然後自行下結論。

順帶一提，雖然理論上未必有關，但樓市成交及恒指皆領先樓價一、兩季。

2011-5-24 Discuss

在去年底政府推出強制性印花稅打擊樓市炒家之後, 樓市的走勢並不如大眾所期望般下跌, 反之樓價是拾級而上, 這情況覆蓋港九新界各屋苑, 升勢是相當全面. 從這事實可以看到, 樓市的上升動力並不是來自一小撮所謂“炒家”式資深投資者，這個推論是不能成立．由成交個案可以清楚見到鐵一段的證據，顯示樓市最重要的購買力，是香港比較富裕的一群．

由二零零三年“沙士”事件之後，香港樓市已由谷底回升了超過七個多年頭，這個升勢究竟還會運行多久？相信大家都沒有一致的答案。樓市如其他資產市埸一樣，運動的模式彷如鐘擺，由極悲觀逆轉到極樂觀，再反覆如是。現時的情況究竟是處在大勢逆轉之間，抑或在趨向運行最高速的時候，答案祗可在一段時間之後方可確定。在這階段，我們祗可能以有限的知識和資料作出一些評估。

從整體形勢上，香港已儼然成為南中國各省市的金融中心點，再仔細分析，這中心點還包括全面性服務行業，其中較為人知曉的有高、中、低儅次零售業、醫療、餐飲、住屋、休閒消費，和正在迅速擴展的教育服務。香港的獨立司法和自由金融體系造就了以上各行業的蓬勃發展，這個趨勢越來越明顯。香港內在的經濟文化活力不斷吸引南中國的有閒階級，到來消費和置業。隨著二十四小時通關和道路網絡的急速提升，香港和週邊各省市的旅遊時間大幅降低，內地的有閒階級可隨意來往兩地，這重要因素逐成為他們來香港建立第二個家的誘因．

以上的發展情況仿如英國的倫敦，在倫敦市中心地段的住宅物業很多都不是英國本土居民擁有，外地買家如俄羅斯人，中東人，亞洲人都熱衷購買，因為這股購買力，倫敦市中心的物業價格居高不下，並未受到金融海嘯打擊。回頭說香港，南來的資金持續湧入本地樓市，數字不斷上升，有跡象顯示，內地人已開始由所謂豪宅市場轉移至平一點的二手市場，在這方面，樓價是會得到支持。

在前文已經提到，當住宅市場由純居住用途，演變成為一個商品市場，市場的購買力評估標準不可以再建基於市民的收入，這場遊戲已經是由純資金來帶動。當一個又一個小投資者都能在市場上賺取非常可觀的利潤，大家應可確認市場將會步入亢奮階段，在每一階段上升預期兌現之後，眾投資者即會建立下一個目標期望，羊群心理亦因此而傳播開去。

市場的亢奮期沒有一定標準期限，這其中包括多個因素。銀行的存貸比率是一個非常重要的數字，從政府的數據顯示，樓宇的按揭貸款是持續上升，不過在同一時段，市民的總存款額亦同步上升，貸款比例是相當健康，情況不需要憂慮，泡沫並沒有形成．

由多次物業市場泡沫爆破的經驗可以得出一個非常簡單的結論，泡沫的來源是存貸比率急速上升，借貸額的增長並未有得到存款額上升的支持。所以當市場價格逆轉的時候，銀行的流動資產／貨幣不足以應付突然而來的現金需求，從而引發戲院走火警現象。

從金融局最新發報的數據顯示，現時的住宅按揭貸款佔總存款額約百分之十左右，和九七年比較下降了超過３０％，又因為政府推出打擊炒樓方案，新做按揭貸款升幅相當溫和，在整體存款額上升的大趨勢之下，可以樂觀預見住宅樓市的未來發展，仍然是相當安全。






小弟只知貸款比率和按揭貸款比例關係到貨幣供應及銀行體制既穩健性，不過從而預見樓市的未來發展仍然安全，小弟卻不甚明白。
或者可以作此解釋: 一般銀行既貸款比率仍然健康，可見將來銀行收緊貸款既機會不大，而整體經濟亦未因過量貸款而變得過熱，經濟發展仍然會平穩向上。而住宅按揭貸款佔總存款額不算高，代表經濟發展並非單一化，故銀行貸款質素仍然穩定。

不過，樓價究竟走向如何呢??
其實都不用太複雜，只需看一看投資回報(租金收入)與借貸成本(利率走勢)是否合理，其實都看到一點眉目。
簡單來說，借貸成本低迷，就算投資回報一般，資產價格亦可上升得很高。不過，當利率回升，投資回報不變，資產價格自然下跌。
當然，租金走勢和利率走勢都不容易計算，關係到貨幣供應、通脹、居民收入、住宅供應、政府政策、人口結構、甚至環球經濟、聯儲局取向等，並不簡單啊。

C觀點:從賣地成績看後市

C觀點 - 施永青
從賣地成績看後市
(2011年05月03日)

本財政年度首次賣地，結果以接近市場預測的最高價成交，每呎樓面地價高達9,934元，估計將來發展商須賣15,000元一呎，才有合理利潤。 今次推出的地皮，位於紅磡高山道，本應不屬豪宅區，但高山道後面的山並不高，高層單位可望何文田，將來開盤時，地產商勢將把它打扮成何文田豪宅，因為如果定位為紅磡樓，想賣15,000元一呎，就會有困難；但若把它與灝畋峰比，那就不算貴了。 其實，樓價貴不貴，如果隨便從街上找些人作抽樣調查，答案一定是貴的。不要說是新樓，即使是舊樓，也無需全香港人都買得起，業主才可以把自己的樓成功賣出的。業主只要找到一個情有獨鍾又付得起錢的人，就可以把自己的樓套現了。至於新樓，發展商亦會設法把自己的物業賣給社會上最付得起錢的那些人，而不是服務普通小市民。 現時，香港每年私人住宅的落成量只有一萬五千個單位左右，即使將來達到政府的供應指標，亦不外每年二萬個左右。理論上，發展商可針對市場上最付得起錢的頭二萬名買家來訂價，但這樣賣會很困難，要把這二萬名買家都找出來不容易，可能要付很高的佣金給經紀，才有動力叫經紀逐個逐個買家去嘗試，而且要花很長的時間。所以，有些發展商寧願把價錢訂低一些，令所訂的售價可以有更多的人買得起，即銷售起來就會容易一些，速度亦會快一些。 自從內地改革開放之後，有部分人可以先富起來，而且富得比香港人還要快。他們有了財富，就會想方設法找一些穩妥的方法來儲存自己的財富。香港有物權保障，市場透明度高，資金調動又沒有限制，所以很多內地人都喜歡來香港置業。加上近期內地為了遏抑樓價實施了限購政策，令很多內地投資者都沒法在內地買樓，紛紛把資金調來香港，令香港的發展商多了一批新的銷售對象。以致政府雖然增加了土地供應，一樣沒法阻止樓價繼續上升。以香港人的購買力去衡量，樓價或許已位高勢危，但多了這批內地買家之後，樓價可能還要進一步上升，以反映內地投資者對香港地產的偏好。 有分析指出，利息很快會見底回升，會對樓價起遏抑作用。可惜，現時息率上升的主要是中國、澳洲，以至拉丁美洲的一些國家，美國卻無意加息。即使QE2在六月結束後，聯儲局仍打算繼續把手上債券到期收回的本金用來投資新債券，顯示聯儲局無意收緊銀根。事實上，美國欠下這麼多的外債，他們根本沒有條件讓利率上升，否則只會害自己要付更多的利息。在港元與美元掛鈎的情況下，港息亦會有一個相當長的時期在低位徘徊。想借高息去壓樓價，可能還要等一段時間。

C觀點:租金仍在上升 樓價不易掉頭

C觀點 - 施永青
租金仍在上升 樓價不易掉頭
(2011年05月05日)

樓價已位高勢危，隨時會大幅回落。這是社會上不少人對後市的預期。然而，這只是主觀上的良好願望，並不符合現實的真正情況。市場基本上仍維持大漲小回的格局，主趨勢依然是向上，看不到有逆轉的跡象。 要看樓價的趨勢，其實可以先看租金的趨勢。買樓的人可能是炒家，但租樓的人一定是用家。炒家可能會因一時的貪念作錯投資上的決定，但作為租客的用家一定很實際，他一定是有需要用才會租樓，能負擔得起才肯接受業主的租金要求。因此，當租金上升的時候，社會上必然存在著對物業的實質需求，而且還存在著不錯的負擔能力。 近年，香港物業市場上，投資者的比例正不斷增加。他們買樓的目的，並不是為了自用，而是為了租金回報。因此，投資者對租務市場的看法。可以影響他們在樓宇投資上的取態。 如果租金仍在上升，他們就可以預期物業將來的投資回報還會進一步上升。所以，當租金上升的時候，投資者在買物業的時候會更樂於出高價。在一般的情況下，租金上升可以帶動樓價上升；但有時情況會反過來，高樓價亦會帶動租金上升。當業主的樓是出高價才能買回來的時候，他們很自然會要求收高一點的租金，這才能符合他們心目中的投資回報率。 不過，租客的負擔能力是不可能無限延展的。買家會動用積累起來的財富去買樓；但租客只會按自己的經常性收入來衡量自己負擔租金的能力。因此，樓價的延展能力往往比租金強。在樓市上升的時候，租金往往會比樓價先遇阻力。現時租金仍在上升，樓價該不會這麼快便掉頭回落。 此外，樓價的延展能力還受到投資者對租金回報率的期盼所影響。當投資者要求有較高的回報率時，他們在買物業的時候就會出價偏低。當投資者願意接受較低的回報率時，他們就會更願意出高價去買物業。 舉例來說，一個每月有一萬元租金收入的物業，業主如果要求有四厘回報，他就只能出價三百萬元(10,000X12÷4%=3,000,000)去買；但如果業主肯接受三厘回報的話，他就四百萬元(10,000X12÷3%=4,000,000)也肯追。由此可見，投資者對回報的期盼出現變化的時候，樓價亦會因而升跌。 近年，由於銀行的利率不斷回落，資金不斷從銀行系統流入投資市場，大量資金追逐少數值得投資的物業，投資者不得不接受更低的租金回報率，否則把錢存在銀行更不划算。 現時，租金回報率約有三厘，但按揭利率只有一厘二，人們願意接受的租金回報率，還有進一步往下調。即使真的出現加息，也只能令回報率下調的速度減慢；要等按揭利率升至高於租金回報率的時候；回報率才會掉頭上升。屆時，如果租金的升幅追不上的話，樓價才會有下調的壓力。

C觀點: 從通脹與利率看樓價

C觀點 - 施永青
從通脹與利率看樓價
(2011年05月04日)

內地通脹上升，中央已多次加息及增加銀行所需的存款準備金的要求。有人擔心，香港遲早會跟隨國內加息以壓通脹，屆時香港的樓價可能要大幅回落了。 從民生的利益着想，樓價回落可助市民置業安居，一定為社會所樂見。然而從現實去看，這可能只是一廂情願的想法，客觀世界遠比人們想像中複雜。 香港的生活必需品，很多都是來自內地；內地有通脹，香港就會有輸入性的通脹。再者，香港剛實施最低工資，又遇着經濟好、失業率低，本身的內需亦在增加；因此，香港的通脹無可避免會日趨嚴重。 然而，由於香港有聯繫匯率，香港無法跟隨內地加息，而是要緊貼美國的利率走勢。美國對經濟復甦仍未有把握，聯儲局寧接受通脹，也不敢加息。可以預期︰美國的低息環境仍會持續一個相當長的時期；今年之內，美國加息的機會不高。 如果美國不加息，香港自己先加。大量美元就會流入香港賺取息差(聯繫匯率令這樣的行為不用冒匯價風險)。屆時，香港的股市必然狂升；人們在股市賺到錢之後，就會去買樓、去消費。結果，本來為壓通脹而加息，但加息後卻帶來更多的通脹。因此，只要美國不加息，香港也不可能獨自加息太多，以免吸引過多的遊資。因此，期望加息後，樓市的升勢會受抑制，是不切實際的。 即使香港真的踏入了高通脹的加息周期，歷史上，樓價亦甚少在加息周期的初段就應聲回落，而是會與息口同步上升一段頗長的時間，直至利率升到一個不尋常的高位，通脹才受到抑制；這時，樓價才會掉頭回落。如果利率一加，樓價就會回落，那政府就不用為遏抑樓市而頭痛了。 1976至1981年間，通脹不斷上升，利率亦不斷上升(按揭利率從10%升至22%)，但香港的樓價卻在這5年裏升了3倍有多；到1982年中英為香港的前程談判僵持不下的時候，樓價才受政治因素拖累而回落。 由此可見，單是靠加息，並不一定足以遏抑樓市。尤其是在加息周期的初段，人們往往對通脹持續仍有預期，覺得物價還會繼續上升；在這種情況下，樓價不可能與整體物價的表現背馳。 香港現時的存款利率不足0.2厘，按揭利率亦只是1.2厘，而租金回報率則有兩厘多三厘。存款入銀行一定不吸引，不如買樓收租，租金收入已足夠付利息有餘。如果首期付多一點，收到的租金，供完樓還有剩，可以幫補生活開支。此之所以，在低息環境下，流入樓市的資金仍絡繹不絕。 由於存款利率與租金回報率之間仍有一個相當大的距離，加息初期只會令資金流入樓市的速度減慢，而不足以將流向逆轉。歷史上，香港的租金回報率大部分時間都低於按揭利率，到出現這種情況的時候，投資者才來擔心樓價是否位高勢危也未遲。

筆銘: 時機未成熟 入市買樓仍要等

2011年5月4日

筆聞集

筆銘

時機未成熟 入市買樓仍要等

拙作「高處不勝寒：香港樓市將調整」上星期刊出後，有睇好樓市者認為高處未算高。坦白說，筆銘由於時間所限，每星期只能寫一千餘字，所以想再對上星期的文章作一點補充，續談香港樓市。

我們先回顧一下上星期發生的兩件大事。

首先，上周三賣地成績理想，高山道地皮以市場估計上限十五多億賣出，有物業代理更表示有業主立刻封盤反價，後市看似形勢大好。是嗎？97年之前亦有地產商奮不顧身地投地，但這是否又代表後市大好呢？其次，高山道地皮只能興建約一百個單位，規模不大，對後市能起指標性作用嗎？再者，這次競投的參與者都只是餓地已久的中小型地產商，五大地產商除了信置之外，基本上都沒有舉過牌。

調整幅度大約兩成

第二件事就是美聯儲表明不會有QE3。QE2已經人為地壓低了債息，當一個月後美聯儲停止買入美債之時，又有誰會買美債呢？而且，美聯儲雖然表明資產負債表上的國債會在到期後再融資，但難保以後不會在公開市場上賣出。債王格羅斯已經沽清手上的美債，未來數月十年期美債息率睇升多過睇跌，升穿四厘應該是指日可待。

接着，筆銘再對上星期的文章作一下補充。

小弟預期樓市調整的幅度約為兩成，但有睇好者認為兩成幅度過大，可能性不高。我們可以借古鑑今，翻看香港樓市以往跌幅。香港樓市的大牛市由八十年代中走到97年，其中89年和94年這兩次的調整都有三成跌幅。

當然，67、73、81和97年的跌幅都遠多於三成。因此，調整兩成並非罕見。再者，香港樓市自金融海嘯至今已經升近六七成，調整兩成也只不過是回到2010年年頭的價位，並不過分。

如果普通住宅的租金回報率為3.0%，假設租金不變，兩成調整其實只是升到3.75%，而且現實中樓價跌的時候租金通常也會跌。

有朋友亦批評筆銘太過陰謀論，地產商散貨只屬正常行為，並不代表他們睇淡樓市。地產商以往惜貨而售，是因為以往較難買到新地皮，但政府已經開始在勾地表之外再拍賣土地，補充土儲的難度大減，所以貨如輪轉地賣樓其實對地產商有利。

地產商散貨很平常

不過，香港五大地產商的土儲比政府還多，這是人所共知之事，再賣地也不見得會將土儲增加多少，地產商亦不見得要因而改變賣樓方式。

和黃（013）最近把碼頭分拆在新加坡上市，長實（001）亦希望將淨負債減至接近零的水平。四叔大手增持恒基（012），有分析員把這解讀為曲線供股。新世界（017）亦打算把周大福上市，而新地（016）因為收租業務龐大，一直都水頭充足。

有人認為，香港樓價在八九十年代相對人均收入亦是較高，而且澳洲和倫敦等地區的樓價也很昂貴，所以香港樓價其實不算高。不過，香港在八九十年代之時工資增長驚人，而現在呢？未來人工又能加多少？到底我們在九十年代時的工資購買力強，還是現在的工資購買力強？其他地區樓價高，又是否令香港樓價合理化？在2000年之時，如果市場上的科網股平均市盈率為二百倍，而你手上持有的股票只是一百倍，這是否有代表你手頭上的股票價格合理？

有好友認為，樓市要調整兩成，市場上先要突然湧出一大批賣家。樓市有如一列火車，一旦車開了，之後便漸漸形成一股強大的動力，不會輕易地停下來，因為樓市上升之時買家愈來愈多，賣家愈來愈少。就算樓市現時轉弱，也不會有大批業主放盤，因為大部分人都不喜歡認錯。

風高浪急避險為上

只要供得起，樓價跌，他們也會繼續持有手頭上的物業，所以樓價很難大跌。香港樓市只要一調整，便會有無數買家湧入，所以樓價跌不下去。

不過，我們必須考慮到樓市跌的時候，銀行亦會相應地收緊信貸。同時，買家的信心也會受到打擊，因而卻步。香港樓市現時最少有三種賣家：退休人士、投資者和正在散貨的地產商。

筆銘身邊最近有不少退休（或將近退休）的朋友趁樓價高賣樓。這批人未退休前有不少是把地產視為儲蓄工具，把工作賺到的錢樓換樓，愈換愈大。到退休時，子女都大了，再把大樓換細樓，多出來的錢用來享受人生。第二種賣家則是之前趁低息時入市的投資者，手頭上的樓盤已經累積一定升幅，在上升空間和潛在跌幅不對稱的情況下鎖定利潤。

當然，香港樓市要調整，必須先有一個觸發點。自從政府增加印花稅以後，香港樓市由於成交下跌，流動性折讓大增。而且，地產商在一手市場散貨，令二手市場成交大跌，放盤者便要降價出售。在未來數月，美國十年期債息大有可能升穿四厘，同時銀行在加按息後，樓價升勢頓止，令買家卻步。在樓市上升動力大減之後，之前入貨的炒家和投資者都可能會開始出貨，鎖定利潤。

在風高浪急之際，我們毋須現在揚帆出海。

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