當前的置業策略(2013/03/13)
有發展商劈價17%賣一手盤,據稱二手市場一些業主開始放棄「大紅樓盤高高掛」,願意貼市價掛盤,甚至擺出「萬事有商量,請開個價」的姿態。對於一些心大心細了一輪的買家,又重燃了入市的期望。
如以過去數次的調整經驗,樓價略為調整已是入市機會,其後樓價會繼續上升,進入一浪高於一浪,以下是數據分析:
月份 | 中原指數 | 升幅 | 跌幅 |
2003/08 | 31.77 | 76% | |
2005/06 | 56.07 | -8% | |
2006/09 | 51.86 | 43% | |
2008/03 | 73.98 | -23% | |
2008/12 | 56.71 | 78% | |
2011/06 | 100.72 | -7% | |
2012/01 | 94.16 | 30% | |
2013/03 | 121.95 |
比如金融海嘯時曾下跌23%,其後錄得78%的升幅;而2011年下半年因政府多翻出招而下跌7%,至今樓價已上升了30%。不過換一個角度,大跌市的進程又如何呢?
月份 | 中原指數 | 升幅 | 跌幅 |
1997/10 | 102.93 | -56% | |
1998/10 | 45.71 | 25% | |
1999/04 | 57.23 | -44% | |
2003/08 | 31.77 |
筆者曾經在1998年官鱷大戰時賣了物業,當時指數大約53點,然後大市升到57.23點,即反彈了7%;最終大市下跌到31.77點,若果當時沒有賣樓,總跌幅是40%,即接貨者在最低位時負資產10%(以七成按揭計算)。
筆者翻查紀錄,當時接貨者持有至今都沒有賣過,以現時121.95點計,即是以買入價計上升了1.3倍!如果筆者沒有在2001年911事件後入市(指數大約40點),更要交十年租金,從機會成本看是輸得太多了!從這個事例筆者得出幾點教訓:
1. 買賣物業,或者租置選擇,一定要順從大方向,即是股市中的所謂牛熊市:在一浪高於一浪的牛市中,任何調整都是入市時機;在一浪低於一浪的熊市中,任何反彈都是出貨時機
2. 如何判斷牛熊市:如前文所述,短期市況由需求決定,長期市況由供應決定,因為需求是很有彈性的,一個消息或者政策都可以改變;但是供應是死翹翹的,供應過剩時,孫九招都要幾年至見效,供應不足時,像現在政府發晒矛,中藥院都要建豪宅都不能變出供應來
4. 扭轉樓市方向的,一定是長期供應,2002年的孫九招,要2004年才有明顯效用;2011年開始大量推地(見前文),由賣地到施工到落成要4-5年(其中由熟地到動工起碼要1-2年,由施工到落成要3年),所以筆者說2015年供應就會轉勢
5. 買了物業,要有長期持有的打算,尤其是政府的各種稅項,無論是何目的,最終的結果都是迫人減少交易,長期持有。沒有長期持有的意願和實力,還是租樓吧!
總結而言,若果是有實力持有三年以上(直到SSD失效),可以考慮在未來的調整入市,由2013-2015年應該仍然是牛市,再遠一點筆者看不到。 已經買了物業,自用或沒有急切財務需要的話,繼續持有享用相對低息或者是較佳選擇。如果想高位賣樓,在重重稅項之下,即使調整達30%,也是無所得著,所 以賣了樓的話,等下一浪吧!
以上分析並不涉及任何投資繳約或建議,買賣物業一定考慮個人情況,敬請量力而為。