2013年11月14日

一手成交增樓市勢調整？

近月來發展商積極推售一手樓宇，不但搶去樓市的焦點，也可能成為「推跌樓市的最後一根稻草」【註1】。歷年一手樓銷售數字的變化，究竟與樓市走勢是否存在密切關係？是次研究部透過土地註冊處一手住宅買賣數字，與讀者探討這課題；另外，本欄亦將透過樓市市寬指標，與讀者更新近期樓市的表現。

近月多個發展商減價（「減辣」）加快推盤，究竟這對樓價後市表現有何玄機？不難理解的是，發展商是不折不扣的市場人士，也是market maker，對市場（訊息）的掌握，以至對樓市前景的看法，往往較普羅市民更準繩。

消耗市場購買力

當然，發展商加快推售一手樓盤，不一定代表看淡後市（但看淡後市卻必會加快推盤）；惟多個發展商積極售樓，即一手銷售數字攀升至高位，往往意味着消耗不少的購買力，為樓價後市表現構成一定的壓力，情況與股市IPO活動及恒指走勢存在着密切關係相若。

那麼，一手住宅樓宇買賣數字，是否支持這論點呢？

從土地註冊處歷年的一手住宅買賣數字，可發現從多個層面與樓價表現有密切的關係，其中之一便是12個月累計一手買賣宗數按年變化（下稱一手買賣宗數變化）。

一手買賣宗數變化與樓價按年走勢亦步亦趨【圖1】。事實上，兩者變化的相關系數達0.52的頗高水平，而且前者（尤其在變速見頂時）往往領先樓價走勢約3至7個月（註：不難想像，一手買賣涉及金額的按年變化同樣與樓價存在密切關係）。

一手宗數與樓市關係密切

換言之，一手買賣宗數變化見頂後，樓價的升勢往往約在半年內出現逆轉；唯一的例外是2010年3月，當時一手買賣宗數變化與樓價按年變化同步見頂。隨後（發展商）始料不及的是，聯儲局於2010年8月27日暗示推出QE2，令樓價升勢在2010年9月後再度加速，並與一手買賣宗數變化曾出現一段時間的背馳。

至於目前市況，一手買賣宗數變化於2012年10月見頂（註：巧合的是，特區政府於10月27日推出新一輪調控樓市措施，背後有何玄機？），樓價的升勢則在今年2月（即4個月後）見頂。隨後兩者的增長速度持續較慢，而一手買賣宗數變化踏入7月後，更按年出現負增長，即過去一年發展商累計售樓宗數的按年變化，較去年同期為小。

由於一手買賣宗數變化增速持續向下，仍未呈見底回升的迹象，意味樓價的按年升勢，有進一步放慢的機會，甚至較後時間出現負增長（即樓價按年錄得跌幅）。

一手金額佔比領先樓價

值得補充的是，以往一手買賣宗數變化跌至-40%至-60%便會見底（目前讀數為-35%）；不過，見底後一手買賣宗數變化速度有時可於低位橫行一段頗長的時間才回升，例如2005年3月至2006年6月，而期間樓價的按年變化可以持續向下。

除一手買賣宗數變化外，一手買賣涉及金額佔總買賣金額比率（下簡稱「一手金額佔比」），與樓價變化同樣有一定密切的關係【圖2】，一手金額佔比攀升至高位並掉頭回落後，樓價的升勢往往在5至10個月內出現逆轉。

至於最近一次一手金額佔比見頂回落是去年第二季初，較樓價升勢速度見頂早約10個月出現。同樣地，由於一手金額佔比持續反覆向下（目前讀數為25%），預料樓價的按年變化仍有進一步回落的空間。

綜觀以上的分析，不難發現，發展商賣樓的步伐往往與樓價變化有着一定的密切關係，惟背後的關係，究竟是發展商有「先見之明」，或市場購買力被發展商吸去（乾），抑或兩者因素皆然？暫時仍不得而知。

無論如何，從目前一手買賣宗數變化和一手金額佔比的趨勢持續向下，加上這兩項指標見底後，樓價往往仍然滯後數個月才會回升。故此，從一手數銷售的角度來看，預料樓價按年，仍有進一步向下的機會。

以下是從樓市（分區）指數及樓市市寬的角度，剖析近月樓市的表現【註2】。

從整體或分區樓價指數的走勢可見，今年4月後樓價大致處於反覆橫行的格局【圖3】，其中新界東的樓價卻創下去年10月28日以來的新高水平。整體樓價橫行某程度反映「辣招」雖抑制樓市的升勢，但樓價看似暫沒有太大的沽售壓力，令其表現處於拉鋸的局面（當然，發展商近日開始加快賣樓步伐，會否打破這悶局有待觀察）。

樓市市寬方面：

屋苑樓價高於10周移動平均價比率：統計全港100個屋苑樓價高於10周移動平均價的比率，雖然從低位略為回升至11月初60%的較高水平，惟比率仍未能擺脫一浪低於一浪形態，並與樓價指數呈背馳【圖4】。換言之，過去近8個月內，雖然樓價指數橫行，但100屋苑樓價高於10周移動平均價的數目反覆減少；往後除非此比率能突破前高位（即約90%），否則背馳情況持續，預料最終將為樓價指數帶來下跌的壓力。

三個月平均升／跌（A/D）線：A/D線於9月中反彈至+9的水平，即過去3個月內屋苑呎價錄得上升的屋苑較下跌的多9個【圖5】；隨後A/D線再度向下，於10月27日後更跌回零水平之下，即過去3個月屋苑呎價下跌的較上升的為多。由於A/D線再度回落至零水平之下，且同樣地與樓價指數呈背馳，料樓價仍存在下調的壓力。

屋苑樓價偏離一年新高／新低平均百分比：屋苑樓價高於一年新低平均百分比，自今年2月初便開始反覆下滑，反映樓價距離1年低位的幅度持續縮減中。截至11月3日，此比率已跌破一成臨界水平至+9.6%，創21個月以來新低，預料樓價指數有回落空間。至於屋苑樓價低於一年新高平均百分比，仍在5%較中性的位置徘徊。宜留意這比率隨後會否同樣升穿一成的臨界水平，果如此，預料樓價將有較深度的調整【圖6】。

註1　見2013年5月2日【投資分析】「樓市陷入較長調整期」及2013年9月12日「推跌樓市的最後一根稻草」。

註2　樓市市寬指標的介紹及其計算方法，可參閱附註1和2013年8月1日「港島區樓價率先回落玄機」。

分析員：呂梓毅