2011年6月22日星期三

淡友的9大誤解

文章再三重溫:「淡友的9大誤解」

好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件,即:

1. 銀行閂水喉
2. 高失業率
3. 高利率

只要此3項條件不同時出現(強調係同時),即使世界末日香港樓價都唔會大跌。

1. 有利淡消息,業主一定要賤賣

我做過一個有趣實驗,各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友,而家供樓利息係幾多,可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎,竟然冇人答得出,有一兩個就答3~4厘,最離譜的一個答5厘,但能夠答0.9~1厘既,係一個都冇。

沒有準確的利率訊息,當然會對市況作出錯誤的估計, 亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調,市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓,只要有能力供,業主會選擇一動不如一靜,因為賣了樓轉 租同樣係支出,而且租金遠超實際利息支出,毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例,月供6000,利息佔1500,但租金就要1萬,即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此,自住樓的業主都會選擇繼續月供 6000,其中1500當係交租俾銀行,4500當係儲錢。

窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣,唔係唔想劈俾你。

2. 炒家止賺就叫劈價

呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤,結果係得個桔。唔係話冇業主減價,而係減完都仲比9月份個價貴,點入呀?

報 紙仲搞笑,炒家入貨310萬,叫價410萬,新招後減到385萬就叫「劈」,足足叫高75萬,即原價的25%都叫「劈」!情況就好似一個次次考第一既高材 生,測完驗你問佢識唔識,佢話考得好差,你以為今次仲輪唔到你唔合格,點知一派試卷,先知高材生拿99分,99分係佢黎講叫考得好差。

而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上,在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。

3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓

信不信由你,係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單,劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你,你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂,但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。

抬錢賣樓既動機就係,借私人貸款的利息,比供樓利率低,抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低,抬錢賣樓冇乜著數,大家可能要等一等。

4. 全港業主PK,我可以獨善其身

很多淡友希望樓價跌,但目的唔係想趁低入貨,而係想睇業主PK,見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮,說穿了,其實就係心地唔好,損人不利己。

但話時話,如果有一日全港業主都PK,失業冇收入供唔起樓,淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者?如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。

事實上,要全港業主一齊PK,香港經濟一定出現嚴重問題,全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死,但淡友本身自己都要死,仲可能係死先過人。當然,淡友既目的唔係想改善自己生活,由頭到尾都只係想人地同佢一齊PK,所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。

5. 我冇能力買樓,所以樓價太高

坦白講,我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓,但唔明還唔明,有人真係有本事買,首期俾4百萬,月供5萬都供得起,証明人地有本事搵錢多過我,我買唔到1萬蚊樓係我廢,而唔係樓貴。

一再強調,自願的價就係市價,就係合理價,買唔起係人既問題,唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層,你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多,如果你用自己的能力去衡量別人的負擔,一定出錯。

6. 炒家撻訂,我有著數

好多淡友睇報紙見到炒家撻訂,覺得炒家抵死,心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂,撻訂D錢去左邊個度又唔知,總之有人唔見錢就最開心。事實上樓市係zero sum,有人賺錢就有人接貴貨,有人蝕錢就有人執筍野,d錢唔會唔見左,只係會由傻仔度轉移去叻仔度。 炒家撻訂,一方面係炒家蝕錢,另一方面睇,係業主無啦啦賺左,d錢唔會落入淡友或買家度,係全數落入業主及agent,我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開 心。現在情況係,一方面冇實力炒家撻訂,另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價,被撻業主錢多左,持貨力增強,個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好 難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講,如果每次賣樓買家都撻我訂,一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。

另外,我做過agent可以講多一 樣野俾大家聽,agent的其中一件工作,就係行家(另一間公司)做到成交後,會話俾業主聽賣平左,然後話俾買家聽買貴左,撩佢地撻訂,保持客源盤源。更 過份係,正常成交係2~3個月後俾佣,撻訂就即時俾,因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎講,最理想的環境就係每一單都有人撻 訂。

7. 炒家會感到痛苦

任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家,起碼賺100萬,同一時間持貨50件的大炒家,身家最少5~6億, 單係2010年的收入已經8位數字,呢d人既字典入面,只有幸福,沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過,有咩世面未見過?)點解人 地撻40萬都撻得起?因為冤枉黎瘟疫去,賺左幾球野,蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬,冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係 睇人痛苦,好對唔住,對象唔應該係數緊銀紙既炒家。(我做過agent,職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚,信不信由你,炒家呢期係 嫌賺唔夠,冇得再玩)

8. 冇炒家樓市升唔起

炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有,甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上, 炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人,有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交,唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既 工作之一就係鋤價餵炒家,因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨,父子都冇情講,好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣,大錯特錯。代理日日鋤 價,部份分行會獎勵鋤到價既agent,鋤低過市價10%的話,即使手上冇炒家,同事成交到一樣有10%佣份。因此,係炒家出沒既屋苑入面,經常會有一股睇唔到,但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時,都會俾agent試探性地鋤一輪摸底,企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。

另一方面,由於炒家有入就一定有出,令市場長期處於供應充足,樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法),專谷炒家貨,正常用家業主要同炒家鬥就只有減價,坦白講用家業主真係多得炒家唔少。

樓價升跌係經濟大圍環境影響,市升,用家盤一樣會升,市跌,炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映,因為最終接貨都係用家,用家自願付出的價位,就係市場合理價。

冇左炒家會點?好簡單,agent鋤價的動力、動機會消失,因為鋤到好價,都係益左自住用家,自住用家唔會俾獎金,買左又唔賣,倒不如唔鋤價,佣係用買賣價計,唔鋤價做少d反而高d佣,鋤黎做乜?我可以好肯定,業主冇左炒家鋤佢地價,一定放肆心雄。

炒家係市場生態學上,屬於獅子老虎的食肉型,佢地一消失,原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主,就會坐大影響生態。受害既係準買家!

鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收),但做高個價反而可以收多些佣,agent今後既方向好清楚,橫掂以後每單deal都係one night stand,點解唔去盡?

冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣,冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多,但分析負責做deal既agent,真係只此一家。

9. 長期睇淡最安全

外 國諺語有云,一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感,覺得自己只要堅持,總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌,只係 想問一句,係香港冇公屋冇綜援,退休後可以靠租樓度日嗎?就算你有錢交租都唔會租俾你,因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實,又老又冇樓,連仔女都會睇 唔起你。大部份人買樓唔係想炒,只係想俾屋企人一個家,以及老年時能夠活得比較有尊嚴,唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時間大把機會,實際上人生已過了1/3,你唔計劃未來30年,社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年,淡下又10年,人生有幾多個10年俾你睇淡?

我心知肚明,淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去,即使佢地睇足全文,都唔會覺得自己有問題,仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境,橫掂第日自己都會搬去住,早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁,仲有咩野好講?

買樓10大誤解

買樓10大誤解

1. 我可以係跌市買樓
一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10萬,點解要賤賣層樓俾你?因此,在大跌市時買樓,你必須有心理準備估唔足價,同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬,但銀行只肯估80萬,兼只肯做6成,那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤,可以返屋企訓覺。
還有,要係大跌市時買平樓,你要有好多現金。我強調係現金,唔係股票或其他需要變賣既資產,因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成,係非常樂觀保守的估計數字,事實上,在08金融海潚時,部份銀行在簽按揭契前突然終止申請,1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外,除非閣下係公務員,否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論:你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實,但另一個更重要既事實係,以30年為觀察期的話,樓價只會上升不會下跌!03沙士價是香港近十年最低價,美孚的03呎價約為1600,但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍!事實上,某時期的低價,通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友,要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此,如果你係用家,諗住長住20~30年,只要供款係能力範圍內,就算97年買樓一樣冇問題,因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款,20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論:以20~30年長線睇,樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

補充:
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年,並表示香港的經濟發展已到頂,沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野,就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係,事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大,但沒有大20倍那麼多(我指實際上,不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後,最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」,例如10個人的勞動力產生了10件衫,社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣,分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣,因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後,全球的貨幣逐一跟隨,今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持,純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後,製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾,經濟好時固然可以加印貨幣,經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下,卻可以以火箭升空的速度加印貨幣,結果是經濟沒有大幅發展,物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家,製造實物的勞動者卻被社會嚴懲,扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值,不是看這個人能為社會作多大的貢獻,而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年,因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說,今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%,已經是非常幸運。

3. 遲早會加息
講得呢句說話,即係話而家息平。係人都知遲早會加息,但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金?房貸好公道,本金少左,息會按比例減少,係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息,對你的實際影響極微。
結論:趁息平多還本金,點會怕加息!

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單,講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值,簡單來說,30年後港幣的購買力,和現在的日圓差不多,即是說,今日我借港幣100萬,還到第30年就變左100萬yen。當然,中途你係有不斷供款,但你每期供款的購買力都會貶值,變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家,坐時光機回到1980年買當時既樓。因此,30年的供款期內,供款壓力係會越來越低,因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的,中間10年可以有閒錢去下旅行,後10年供款比飲茶錢還要低。
結論:供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱,因為你用未來貶值後的錢,去還今日未貶值的錢。但租金就相反,你一定要用當時的錢去還當時的錢,即是說,當供款金額固定下來,租金卻係會隨時間不斷上升,例如貨幣每30年下跌95%,租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然,這是假設沒有加息。但即使有加息,亦不見得租樓會有著數,因為業主會按成本加租,冇死錯人。
租樓的另一個問題係,你和業主的財富差距越拉越大,假設今天你和業主身家都係100萬,租了2年樓洗左20萬,你的身家變成80萬,業主就120萬,差距係40萬,亦即你現有身家的一半。當然,你投資有道,可以用呢80萬本金賺超過40萬,則另作別論。但假如你唔投資,純做租客,你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解?即係話你租20年的話,你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論:年輕人應該同阿媽住,省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北,話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實,如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北,你冇資格講質素。如果你係打工仔,每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時,有乜質唔質素?訓到朝早11點,然後先考慮今日返唔返公司打點一下,呢d就叫質素。
結論:先講資格,後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯!實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你,有人肯接炒家貨,代表炒家有眼光,估計到未來樓價有水位,係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知,買炒家貨好買過用家貨,議價空間比用家盤大,因為炒家係做生意,計好個ROI唔怕平少少賣俾你,但用家就皇帝女唔憂嫁,大不了住多2年先賣。再者,炒家買完一定賣,穩定供應,用家就有入冇出,炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論:自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力,因此,以下類別的物業抗跌力一定強:
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此,老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高,其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區,故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱:
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度,令美元的流通量大幅增加,其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先,我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣,樓與外幣2擇其一,則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元,其好處有四:
1. 刺激美國本土消費市場,改善失業,這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債,借10蚊還7蚊,淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力,尤其是與美國有大額貿易順差的國家,如中國
4. 增強本國出口的競爭力,尤其農產品
顯而易見,美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟,必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙,盡可能維持現有的美元匯率,由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量,令本土物價上漲,坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙,不斷貶值是鐵一般的事實,香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺,是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓,在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低,通脹猛於虎!
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅,但相對實物例如物業甚至日用品,澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣,只不過是由一條賊船跳去另一條,到最後即使外幣有所斬獲,對實物的購買力無可避免一定會下跌,因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此,我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點,人在社會生存一定要有一點現金,購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題,就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口,提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見,對香港人來說,以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股,就一定要明白中國的國情。在中國要發財,一定要有人脈關係,所謂「關係」,說穿了其實是利益輸送,行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功,但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染,基本上是沒有可能,所有人都有犯法,甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治,都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅,突然有一天被人上門抄家,家財盡失,瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內,都會有被完全充公的可能,為保獲家產,富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的),日後即是不幸在中國被抄家,仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚,則一定永不超生。
因此,中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股,你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱,只要香港的法制仍健全,行政司法仍獨立於中國大陸,中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載,請自行和諧)

補充:來香港買樓的大陸人,不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水,我甚至有陪同睇樓),一些身家數百萬的小康之家,為求孩子能有香港身份證,又或者想追仔避開城管打胎,都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租,不會變賣徹資,因為國內同胞不分貧富,都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。


後記:市場會嚴懲睇錯市既人,若果你覺得我的觀點係錯的話,就讓市場去懲罰我,同樣,閣下若果睇錯市,必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點,沒有自住樓的租客,你們現時正在被市場懲罰,反不反省是你們的自由。

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13408120

2011年6月21日星期二

有關一通新聞

2010-5-19 EW
撰文‧鄭瑞棠 攝影‧梁志永、李志偉 設計‧雷振邦

炒股要"升呢"佣金全行最低,五蚊雞經紀大起底

恒指去年大翻身,今年初炒風更蔓延至一眾細價股,好炒即日鮮的散戶個個如癡如醉,標榜「五蚊」一單交易的一通證券乘勢崛起,吸引不少炒出炒入的投機客幫襯。正因為收得太平,引起坊間不少爭議。有用家臚列一通幾大罪行,批評其交易系統經常「死機」,用公司電腦登入又「慢到無倫」,隨時得不償失,有人甚至等一通過數等到幾乎要向立法會議員求救!
而最受爭議的,莫過於一通引入炒股要「升呢」的噱頭,客戶買賣愈頻密,等級便愈高,享受到的服務就愈多,跟上網打機打怪獸無異。本刊深入追查發現,度出這條絕世好橋並非來自大集團,而是曾經在港交所和金融系統公司工作的宓(音密)光輝。面對網民用家狠批,他頗不以為然,甚至將大銀行拉埋落水:「滙豐上星期都死機啦!」
預咗公司部機行FLASH會慢,點知慢到爆!等好耐至有反應。」「都唔知一通係咪撈嘅?我用渣打轉兩萬入戶口度,?家都未有!e-mail追五次都唔覆。」一通證券是網上投資討論區的熱門討論話題,只是負面新聞十居其七。例如去年十一月,有網民向一通發炮,大字標題:「強烈建議一通證券盡早執笠,唔好害人!」控訴在一通買賣恒指期權,竟然未能平倉,損手離場。
散戶慘遭「降呢」損手
原來一通的客戶,是按成交的活躍程度分等級(level),成交愈多,或倉內持貨金額愈多,就會有較高等級,可享用愈多交易功能,十足打RPG(角色扮演)遊戲。但當客戶「升呢」之後,如果成交減少,又或者將錢提走,又會隨時「降呢」。
該網民開了期權倉後,由於之後很少買賣,被降了等級,到沽貨時看不到報價,因而平不到倉。「降呢」事小,輸錢事大,留言一出,不少網民感同身受,加入圍攻一通,批評證監會竟然容許一間經紀行以「細路仔玩泥沙」的方式經營,隨時危害本港金融市場。
當然,平價服務一定多爭議,有網民力撐道:「你唔滿意咪唔好用佢囉,畀個少少錢就喺度嘈,你要求咁高咪用bank囉!」不過,有人懷疑是一通留言唱好自己。
開戶要簽生死狀
眼見一通服務引起爭議,記者親身走訪一通開戶一試。一通總行在中環皇后大道中一百號,門面細小,辦公室只有兩個負責開戶的職員。記者填完開戶申請表後,職員特別送上一份風險聲明,着記者閱讀清楚,又特別強調:「如果因網絡問題導致投資者有損失,公司概不負責。」遞交申請表後,下午已經收到戶口密碼可以買賣,最少開戶過程絕對不慢。如果用來買賣股票,交交易亦算暢順。
一通的網頁設計簡單,並無提及負責人和管理團隊的背景。記者查公司註冊署資料,發現公司註冊負責人名叫宓光輝。
經記者再三要求,出任一通董事總經理的宓光輝終同意親身回應「害人」的批評:「問題已經解決,那次是客人做了期貨之後升級,但之後拿錢走,令級數返去第一級,睇不到報價,所以未能平倉。現時已有所改善,客人如果有買期貨的,最少可以維持第二級水平,足夠睇報價平倉!」
滙豐都死機啦!
至於有用家投訴市旺時交易系統擠塞,在公司上網登入又經常死機,令落盤甚為不便,宓光輝侃侃而談:「可不可靠不是時間來決定,滙豐上星期都有死機啦!我們會增加投資,增加交易系統的負荷量,最後還有是電話系統的輔助。」目前一通每日約有一萬宗交易,即每日收入最少五萬元,一個月收益約一百萬元,「其實以我們的投資,每日五千單交易已可收支平衡,實際上去年中已經做到,比先前開業時的估計提早了很多。」既然好賺,就不怕其他人加入競爭?宓光輝滿不在乎:「現在本地比較資深的證券行老闆,毋須為錢擔憂,沒有動力去變。有些本身有關係背景,就專攻二三線股炒賣,不志在做折扣經紀!」反而他跟合作的夥伴較為年輕,又非傳統經紀出身,沒有包袱,才有創新的動機。
學美國折扣經紀
宓光輝九三年在外國畢業後,隨即到港交所上市科工作,後來轉到證券界,曾在高富民及益高證券任職股票和期貨交易,據當年的同事憶述,宓比較低調,對他的印象不深。
九八年,宓光輝創業開設金融系統供應公司,他事業的轉捩點,是○一年與當時在市場有壟斷地位的香港電子交易系統公司合併,為百多間經紀行提供交易及交收系統。○一年他成立一通集團,為經紀行寫期貨買賣程式,到○五年取得經紀牌,為期權莊家提供報價。
據宓憶述,當時他想到自己做期權莊家,已有足夠的電腦系統及寫程式經驗,不如再寫多一個程式,試做網上經紀,○八年一月正式推出證券買賣服務。初期投資約一千萬元,包括港交所規定證券行的五百萬資本,以及三百萬速動資金要求。
原來一通推出五元佣金,是參考美國甚為流行的折扣經紀模式(discount
broker)。「其實美國證券行生存方式只有兩種,其一是服務大客的高檔服務,另外就是服務中小型客戶,所謂折扣經紀,是五元或十五元美金劃一收費。」他最初想以八元收費,但其後有證券行推出八元一張小型期指,他嫌八元不夠震撼,索性定五元的收費。
借證監過橋搶散客
股民可能懷疑五元一單交易怎樣維生?老闆會否「挾貨走佬」?宓光輝說,他看準證監會為小投資者設立投資者保障基金包底:「一通很多客都是放十五萬貨以下,好話唔好聽就算公司執笠,保障基金最多賠償十五萬,只要客戶貨值不超過此數,也放心在細經紀行買賣!」除了借證監「過橋」,一通盡可能將成本轉嫁用家。「五元佣金要生存,必須將成本轉嫁給客戶,坊間經紀可收五至七成佣金,作為推介客戶給證券行的收入,實際經紀行落袋的收益可能只佔佣金三至五成,我們卻可減去經紀的成本。」宓光輝說,一般證券行較多後勤服務,請較多職員,而一通只有三間分行,全公司只有二十個職員。負責入票、開戶、做電腦系統和後勤服務。「二十人就可以服務九千幾客戶,如果是傳統經紀行,人手肯定多幾倍。」而且一通全部帳單以電子形式發送,減省很多人手、紙張及郵遞開支。
另外,一通需要顧客放足現金在戶口才可買賣,股票也不可以做孖展,不像傳統證券行讓客戶T+2交收,或以經紀擔保客人的信貸風險。由於一通不需承擔顧客的信貸風險,令成本可以更低。
「這樣一定令客人沒有那麼方便,客人要篤手指,可以去傳統證券行,我們不可以吸納所有客戶!」

草根股民齊齊幫襯
目前一通的客戶接近一萬人,多以散戶為主。宓光輝說,有幾類人會選擇他們的服務,一是月供股票,貪其佣金低過銀行的月供計劃,二是在其他證券行射倉沽貨,貪其佣金夠平。較為特別的,是當中不乏收入微薄,只得幾千元投資的人。
「好多人收入微薄,只有少量積蓄,得幾千元買股票怕畀經紀揶揄,網上買賣不用聯絡經紀,而且只收五元,不怕賺埋不夠畀佣金!」一通模仿打機「升呢」搶客,原以為用家絕大部分是年輕人,但宓光輝說,客戶不少是五六十歲的老股民,反而學生客戶沒有想像中多。「學生炒股風氣盛,可能只是傳媒渲染,實際上現在的年輕人,喜愛花錢多過賺錢!」
宓光輝檔案
1993年 畢業於英國,獲管理學學士,畢業後任職聯交所上市科。
1998年 成立金融系統公司,為經紀提供交易及交收系統。
2001年 創立一通集團,為經紀行提供程式買賣軟件。
2005年 一通獲發經紀牌,為期權莊家報價。
2006年 取得香港大學法學碩士2008年 成為香港首間折扣經紀,提供五元佣金網上交易。
郭思治:五蚊點夠畀燈油火蠟?
香港的網上證券交易競爭十分激烈,近年非常高調的耀才證券,也主力推銷網上買賣,更請來名嘴郭思治做生招牌吸客。他也聽聞一通以五元搶客,「我哋都做緊單兩個月免佣,佢哋長期做五元一單交易,唔知燈油火蠟點樣維持!」
郭思治認為香港證券業「個餅好大」,投資股票的人只會愈來愈多,可以各有各做。耀才的網上交易雖佔總成交八至九成,但仍聘請大量人手做客戶服務,又積極開分行吸客。郭說,公司不打算學一通以五元搶客,亦無意再減佣金。
對於五元一單交易,證券業老行尊,恒豐證券老闆張華峰也有聽聞,「佢哋應該集中搶細客,只有一兩萬元買賣的後生仔!」
他不排除未來網上交易會愈來愈普遍。「現在後生仔上網時間好多,尤其是手機上網很流行,令他們無電腦在身邊,也很容易買股票!」 


2010-8-17 HT
撰文:蘇麗珍
欄名:投資博客

早前有間本地證券行,以收5元一宗交易打響名堂,盡管收費廉宜,但據講經營者仍然賺大錢,故旋即引來新來者加入。先陣子便有另一間新行,以每單交易4.99元的佣金招徠,聲稱屬全港最低。

一宗交易佣金 5元有找

麗珍早前與一些經紀朋友喝茶,提及這門「折扣經紀」(discount broker)生意,一如香港人喜歡一窩蜂,哪門生意賺到錢就即時照跟,開到成行成市的傳統,據講行內現時起碼有4至5間類似的廉價經紀正在籌備開業,分分鐘又是搞到頂爛市。

一宗交易收5元佣金都有錢賺,原因是客戶交易全部經網上平台進行,最大投資是電腦系統,人手隨時不足20人已夠應付上萬客人。由於看似簡單,所以就吸引了不少人打本開舖。

行家鬥低價 擬定額收費任炒

據講其中一些未來老闆,本身其實是操盤手,為不少上市公司股份左手交右手谷大成交。為求減低交易成本,他們向來都要和證券經紀講價爭取平佣,折扣經紀正好滿足他們的需要。反正操盤手為老闆們打成交,每日交易金額都隨時幾千萬元至億元,開設折扣經紀行做生意之餘,亦可為自己服務。

其中一位經紀朋友就感歎,一宗交易收幾元佣已未必震撼,他聽聞有行家打算推出每月定額收費880元任客買賣,如果再鬥低價下去,真不知傳統證券行將如何自處。

2011年6月9日星期四

海南三亞旅遊必備防騙省錢秘笈


http://info.wenweipo.com/index.php?action-viewnews-itemid-28313

三亞是一個很適合度假旅遊的地方,可以過豬一樣的幸福生活。大自然把最宜人的氣候、最清新的空氣、最和煦的陽光、最湛藍的海水、最柔和的沙灘、最風情萬種的美女、最美味的海鮮……都賜予了這座中國最南端的海濱旅遊城市。吃在海南-三亞吃海鮮


三亞就是「看海、吃海、玩海」去三亞不要參加行路匆匆的旅遊觀光團,要做一個真正的「自遊人」。快樂船長經過一番實地踏勘,結合相約網前人總結的經驗,特地趕製了一份「自遊人」實用指南,隆重向各位推出。要去的朋友建議打印一份下來,隨身攜帶以作參考。希望能給你的愉快出行帶來幫助。


一、出發前的準備


三亞的陽光很美,海灘也美,但人要美就得使用護膚品。SPF30以上防曬霜是必須配備的,曬後鎮定修護露、保濕噴霧、美白面膜等都可以帶上。洗髮液、護髮素也是必備的。海水很傷頭髮的,酒店提供的比較劣質。


到了三亞肯定是要下海的,泳衣、游泳眼鏡、耳塞都要準備好。替換衣物、太陽傘、太陽帽、太陽眼鏡、沙灘拖鞋也要帶上。


藥物也要準備一點。抗過敏藥、感冒藥、止瀉藥、止痛藥、創可貼、眼藥水、消毒棉球等。還有,要吃海鮮,帶點氟哌酸和黃連三亞旅遊網素。手機、相機及充電器,可別忘記了。隨身聽、紙筆都要帶上,還得準備一點自己喜歡的零食和食品。


還有最關鍵的一點,記得帶足現金啦,除了住宿、大點的商場外,信用卡在三亞很難用上,自動取款機也很難找到。


提醒一下,在與旅行社簽訂合同時,一定要寫清細節,比如酒店的調節基金誰支付,酒店是否提供


機場的接送服務,此外,最好要求酒店包含早餐。


二、住宿


建議入住大東海。三亞有三個海灣:大東海、三亞灣和亞龍灣。大東海的優勢是離市區近,購物、吃飯、出行、娛樂都方便,晚上沙灘上有煙火,鬧中取靜,經濟實惠。


亞龍灣是最美的一個海灣,海水顏色有層次感,沙灘更潔白,也可以拾貝殼,晚上的沙蟹好多。但亞龍灣酒店的海南旅遊網消費相對也是最高的,離市區很遠(30多公里),購物、吃飯、出行都不方便。但仍可以考慮在此入住1-2個晚上。MONEY允許的話,可以直接入住亞龍灣,甚至可以考慮在蜈支洲島的茅草屋住上一個晚上。


選擇酒店最好是海濱的酒店,或者是有私家海灘的酒店。大可不必多花銀子住海景房。其實,每天除了晚上睡覺,呆在房間的時間不多,有興三亞旅遊攻略致憑欄望海的時候,早想著直接奔向大海了。此外,三亞的老酒店很多,最好入住新落成的酒店,其硬件設施相對較好。


網友推薦:喜來登、凱萊、山海天、天澤海韻、金鳳凰海景


三、交通:


1、三亞鳳凰機場距市區20公里,機場有巴士直接到市區(票價10元),出租車價格要控制35元左


右。在機場接機的出租車司機,路上都會海南旅遊攻略熱情地介紹可免費遊覽,景點如何如何的好。要相信「天下沒有免費午餐」,他們會逗著圈子讓你去消費(門票、吃飯、購物,他們都可能提成)。


2、三亞的出租車價格都是講價的,不要他們打表。基本上,三亞市內全部是5元(封頂7元),大東


海到市區10元,亞龍灣到大東海30元,大東海到天三亞旅遊論壇涯海角不超過40元。出租司機們大多漫天要價,你要大膽地砍。不要讓賓館門童叫車,自己走出賓館門到路上攔過路車。


3、三亞的司機是出名賺回扣的。快樂船長告訴你真相,比如去蜈支洲島,門票總計是123元/人次


,但司機送一個人去就能得到高達40元的回扣,所以你甚至不給出租車車費都是有人載你去的,但是,他們仍然會像模像樣地給你討價還價,你要堅決揭穿海南論壇其背後的暴利。返程的時候,由於沒有回扣,他們的開價更高,如果確實少不下來,可以臨時找幾人拼車回來。


4、公交車應充分利用。市區只有一條主要街道(解放路),南北向,去主要的景點、購物、美食目


的地都可以以此路為坐標軸。怎樣真正感受一個城市,坐一下公交車吧。


5、亞龍灣、大東海、天涯海角、南山(南海三亞論壇觀音)、大小洞天,有一輛旅遊公交巴士藍色的沒有標


多少路,十分鐘一班,分段收費。人力三輪車、摩托車最好不要坐(他們比出租車司機還要黑)。


6、如果會開車可以考三亞自助游慮全程租車,以免心情受影響。只有這樣才能旅遊論壇真正做到自游自在。租車的最大


好處是你可以隨時調整你的路線行程,可以隨心所欲地買東西而不必受行李所累,可以不必為司機的原因生閒氣或是挨明宰。三亞市區非常小,不要擔心迷路。


四、遊玩:


三亞只適合自遊人,不適合跟團,跟團「上車睡覺、下車撒尿、到了景區就拍照」所有地方的景色相差不大,建議去亞龍灣、蜈支三亞旅遊社區洲島、天涯海角和南山寺。和心愛的人,在海邊生活一段時間,靜靜地,那確實是一件很享受的事情。


1、亞龍灣的沙灘與酒店都不錯,值得一逛。不用買票,沿著沙灘走就能進去了。亞龍灣的海灘就是


漂亮。詩中說的好「五嶽歸來不看山,黃山歸來不看岳。三亞歸來不看海!」來三亞,你就是哪裡都不去,每天就呆在這沙灘上,都不會吃虧。游泳、散步、在躺椅上曬太陽——舒服。看到吊床就玩一下吧,很不錯的。


如果喜歡步行,建議沿亞龍灣的沙灘,從亞龍灣中心廣場步行至喜來登酒店,回來時,可以穿過萬毫酒店,走大道。這裡人很少,那份安靜和遐意,就像漫步在自家的花園中。


2、去蜈之洲島前先搞清天氣,風浪大是不能上島的。蜈之洲島海水清,沙灘白,就是《夏日麼麼茶》裡的那種海灘。蜈支洲島最美的景海南自游網色就在情人橋,站在岸上就可以看到淺海處海底的珊瑚礁。島上的觀日巖值得一去,在那裡可以看到一望無際的大海,藍藍的天空和無邊的海連在一起,非常的壯觀。


島上有觀光車,可以周遊全島(其中有一半的路程是步行無法進入的。80元/位,還送一張風光VCD)。蜈支洲島風三亞旅遊較大,外套很需要準備哦!要充分利用酒店的浴袍、浴巾和拖鞋,帶上這些東西去肯定用得著。


蜈支洲島的水上項目非常齊全。潛水很不錯,主要有岸潛和船潛:報價380、580元/次,潛水前教練會給每個人教授潛水的理論常識。即使不會游泳也沒關係,潛水的時候,升降都是教練通過設備來控制的。


香蕉船則是三人行,需要穿泳裝否則全身濕透,會把你甩到海裡,但安全,有人救你的,有「泰坦尼克」一回的感覺。摩托艇報三亞自游網價150元/10分鐘,男孩和女孩一起的話,那麼男孩子應主動坐後面啦,因為後面很容易被甩出去,一定要注意安全。海上拖傘報價280元/次,是用大馬力的快艇拉起降落傘,依靠快艇的快速前進使傘在空中飄揚。


3、聽說還有分界洲島很不錯,不過離三亞很遠,回來要3個多小時,所以時間短的可以不去。


4、可以嘗試自駕游。三亞恐怕是中國最適合開敞蓬車的城市了,租部車,到三亞有名的濱海大道椰


夢長廊兜風去。沿著大道自南向北行駛,一路上聽海浪拍打岸邊的聲音,呼吸清新的海風,移步換景地欣賞海景,好不愜意。大道一直通到三亞灣,從頭到尾大約需要30分鐘時間,沿途還有些海鮮排擋、度假村,累了可以吃點東西,盡情享受。


5、快樂船長特別推薦出海,感受漁民的生活,別有一番情趣。具體的事宜可以向當地漁民咨詢。其


它的娛樂項目在此就不做推薦了,內容很多,自己去打聽吧。


五、吃飯


大家一定要記住,凡是發名片,或者有免費車接送的便宜大排擋千萬不要去吃,連猶豫都不能有不相信的話,你就等著後悔吧:)


建議早餐都在賓館吃,午餐隨機解決,重要的晚餐還是到市內解決。三亞賓館的早餐一般上午10點半才結束,大家可以放心地睡著自然醒。同時,建議酒店的正餐盡量不吃。


三亞行的一項重要活動就是吃海鮮。三亞海鮮非常豐富,多種多樣,品種繁多,到時一定會讓你看得眼花繚亂.海鮮的做法也是非常的多,有白煮、爆炒、椒鹽、清蒸、煲湯、煲粥,如果你喜歡,生吃也可以。但是大家要注意,很多吃海海南旅遊鮮的地方「宰客」都是非常厲害,一般「導遊,出租車司機,三輪車伕」都可以拿到40%-60%的回扣,因此很多司機寧願不收你錢也願意拉著你滿大街跑。在網上推薦三亞吃海鮮的好地方,還是比較多的,「春園海鮮廣場」(最老牌)、「明潤海鮮」、「168鵬潤海鮮」,筆者也都一一考察過。春園海鮮廣場最好不要去,筆者可以寫出十條理由。


1、海鮮價格太高,


2、吃秤情況普遍,一般一斤吃秤2兩


3、非常難找,「打的」還經常被拉到「假春園」去,像「春遠」、「春院」、「春因」、「春國」、「泰園」讓你都分不清真假!!


4、衛生條件相當差,並且非常吵


5、海鮮加工大同小異,同質化現象嚴重。


6、自帶海鮮不能加工,第一市場的海鮮的確便宜,但是找不到地方加工,也是非常氣憤的。


經過筆者反覆考察和比較,還是到第一市場賣海鮮,在附近的海鮮店裡加工,味道也非常不錯。加工


費一般是5元/斤,(海膽、帶子、鮑魚、龍蝦、生蠔、象拔蚌,按個數記加工費)(據說黃金周過年加工費翻倍)想吃什麼青菜三亞自助旅遊也是在市場買來帶去加工的。海南海鮮還有很多「新、奇、特」的花樣:蒸海膽、蒸帶子、鮑魚仔。第一市場周圍有好幾家海鮮加工店,但是水平參差不齊,加工費不說,幾百塊的海鮮做的如果不好,那可真是浪費!筆者經過多次考察,還是覺得「168鵬潤海鮮」加工的味道好。「168鵬潤海鮮」在第一市場旁的新民街127號,是一對年輕夫婦開的。大家可以去試一下,海鮮做的很專業,「味道非常不錯,『黎叔』很滿意」


筆者在這裡推薦一些比較好的海鮮


花蟹(青膏蟹)15-15元/斤


和樂蟹20元以上(綁著很大繩子的那種蟹)


海膽3-5元/個(不要買刺很長的)


帶子3-5元/個


小鮑魚2-4元/個或50-70元/斤


芒果螺13-18元/斤(還有一種小的芒果螺7-9元/斤不要買,有沙子)


雞尾蝦13-20元/斤


對蝦60元以上(越大越貴)


五指山野菜5-10元/斤


在亞龍灣吃飯可去金棕櫚酒店,這裡有幾十元的各式麵條,也有上百元的大餐。晚上6點,可以吃海鮮自助燒烤。燒烤也是海南的一大特色,很多酒店都有海鮮自助燒烤,銀泰的不錯,東西很多,晚上在水池邊吃,也很浪漫。


另外,在海南還可以吃一下當地的雞飯,味道很不錯,在當地的一些居民住的小街裡有。此外,少


喝瓶裝純淨水,多喝椰子吧,3元一個,紅椰也是,比水便宜還比水多。網友推薦:凱萊、鵬潤海鮮、春園海鮮廣場四排三號、金棕櫚酒店


六、購物


來趟三亞,回去總要帶點東西,大多集中在三類:海南特產(小吃)、海鮮水果、貝殼。這些都可以在三亞市區裡買的。購物盡量不要在景點買。


特產最好是到市區買。不要到大超市買,最好到第一市場附近的小超市買,因為大超市是廠家統一定價,不能降價也不能打折,而小超市倒是可以砍一砍價,但是大家一定要認準海南特產的兩大品牌:「春光」、「南國」就可以了。


可以買一些零食和特產。椰子粉、椰子糖、椰子餅都很不錯,不但好吃而且送人也很體面。大小超市都可以免費用紙箱打包,非常方便。


要買海鮮、水果嘛,沒的說,一定要去「第一農貿市場」。可買的品種:山竹、芒果、火龍果、楊桃,價錢也相對比較便宜,但是質量和重量得不到保證(建議帶一瓶沒有開啟的礦泉水,隨時可以檢驗他們稱的准不准呀)。整箱買比較好,方便托運。

2011年6月2日星期四

價值投資vs期權操作

2011年6月3日
期權教室

價值投資vs期權操作

畢非德以投資起家成為世界首富,他的投資理念、價值型投資,當然備受世人關注,市場上也不乏有價值型投資的討論。筆者對此的認知是,要在低於價值時買進,要有長期持股的心理準備,要在超出價值時沽出。環繞着這個值錢的概念,各種資訊因此而生,形成產業,其量之大、數目之多、速度之快,令人眼花繚亂。猶如閣下走進超市要買降價品,可能會發現大多數的貨品都是降價品,而你買的是心理感覺良好(not buying good but feeling good)。
另外,今時今日,價值的發現和價值的消失,其變化的頻率會令閣下口瞪目呆。見有些散戶自行研究,其認真態度,實在令人佩服,但又經常會因為分析得太透徹,在大跌之時不敢買,大升之時不捨得賣。
筆者經常問自己,憑個人的功力和資訊,自己的分析水平是否能達到大行分析員的水平,答案是負面的。再問自己,若發現價值,自己買賣的速度是否可以與市場人士相比,答案又是負面的。相形見絀之下,更不要說持貨能力和持貨時間了。
還有一點大家一定會認同的就是,在金融市場上都是人的行為,大戶和散戶都是人,在行為的區別上不應該相差很大,唯一的大區別是:大戶操作的是OPM,別人的錢(Other Person's Money),而散戶則是操作自己的辛苦錢。這也是為何筆者稱科斯托蘭尼為偶像。
香港是一個富裕社會,見有文章指出,有做投資理財的人佔59%,沒有的佔18%,餘下的是無動於衷的。也就是說,社會上大多數人,有一定資產的人士,都持有股票,或有投資行為。有鑑於此,筆者建議是:明哲保身。所謂明哲,就是要時刻了解自己的弱點,而保身,就是不要輸。明哲容易,如何保身?「期權教室」當然是講操作期權。
在59%的群體,應該有許多人持有現金,等待價值發現的買進機會,或者是此時此刻已持有股票(當然是指可以操作期權的股票),對這些人士而言,若懂得運用期權獲利應該是不錯的選擇,但一定要有隨時出貨和進貨的心理準備。
我們可以看看恒指3巨頭,滙控(005)佔恒指14.58%,中移動(941)佔恒指7.33%,中人壽(2628)佔恒指3.66%。這3隻股票都是優質藍籌也是港人愛股,但目前都是處於下降趨勢,若要長期持股收息,就要忍受股價不濟的現實。
但若懂得運用期權,就可以在持股的同時Short Call增加期權金的收入,或在等待買進機會的同時Short Put,讓等待期有價值。若再具體些,簡單的方法可以看【圖】,筆者的建議是要閣下學會運用股價趨勢線和期權引伸波幅(imply volatility);股價在趨勢線上才Short Call,在趨勢線下才Short Put,這是考驗耐性的行為(價值型投資者一般都很有耐性),至於到時Short什麼行使價,採用那個月份,這當然要自行決定。再進階些,就是要掌握引伸波幅走高或突然升高時開倉,閣下的收入可能會更豐。懂得這兩招,賦予實踐,相信閣下的心情一定會保持愉快。